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不動産投資

投資マンション成功のための「金融機関ローン攻略」

2018.01.09

不動産物件は念入りに比較検討するのに、「金融機関選びは担当営業マンに言われるまま」という投資家も少なくありません。ある物件を購入するとして、A銀行から借りると利益があまり出ないのに、B銀行から借りると十分利益が出ることもありえます。ここでは、不動産投資を成功させるために重要な「金融機関のローン攻略」について解説します。

マイホームローンと不動産投資のローンの違い

「住宅関連のローン」とひとくくりにされがちですが、「マイホームローン」と「不動産投資のローン」は別物で中身や傾向が違います。金利の大きな上がり下がりの流れは同じですが、細かく見ていくとイコールではありません。たとえば、日銀のマイナス金利政策後、マイホームローンの利率はダイレクトに影響を受けましたが、不動産投資への融資は限定的でした。

これまでマイホーム購入時にローンを利用されたことのある方でも、不動産投資のローンになると勝手が違います。はじめて利用する方は、しっかり情報収集をしたうえで慎重に申請しましょう。この2つのローンの大きな違いは「評価の軸」です。マイホームローンは「個人に対する融資」ですが、不動産投資は「事業に対する融資」という性格があります。

そのため、マイホームローンの申請時は、個人の信用度(勤務先やクレジット利用状況など)と物件評価額(土地+建物)が重視される傾向です。これに対して、不動産投資ローンは個人の信用度と物件評価に加えて、「賃料収入が安定して得られるか?」「この事業は本当に整合性があるのか?」という部分を徹底的にチェックされます。

特に、借入額の大きい1棟ものの購入では厳格に事業の整合性が審査される傾向です。そのため、申請時にレントロール(部屋ごとの契約条件をまとめた書類)や事業計画書などを提出して、事業の信用度をアピールするのも有効といえるでしょう。

金融機関はいくらまで貸してくれるのか?

Renosy事例

横並びと評されることの多い日本の金融機関ですが、不動産投資に対するローンではまったくあてはまりません。主な項目をざっと並べると、保証人の有無、固定金利と変動金利の選択の可否、利率、返済期間、借り換えの際の違約金などがありますが、それぞれの金融機関でまったく違います。

たとえば、「いくらまで融資可能なのか?」という1点をとっても、1億円以下という金融機関もあれば、3億円、あるいは上限は年収の10倍まで、20倍までなど、各社バラバラなのです。中古の区分ワンルームマンションの購入であれば、一般的なローンでカバーできますが、1棟ものだと高額の限度額の金融機関に限定されるので注意が必要です。

不動産投資では、物件を紹介してくれた不動産会社と提携している金融機関を利用することも多くなりがちです。しかし、自分の条件と相性の良い金融機関を視野に入れるのも一案といえます。ただし、担当する営業マンが普段、使っている金融機関のほうが審査の手続きがスムーズという面もあるでしょう。そのため、担当者とよく金融機関選びについて相談しつつ決めることがおすすめです。

ローンを上手に使った投資マンション経営術

ワンルームマンションの場合、区分1戸の所有だけだとバリエーションがありません。しかし、2戸、3戸と物件を所有することでレバレッジ(ローン)を活用したさまざまな返済計画が立てやすくなります。一例としては、はじめに区分2戸を購入し、「2戸の賃料-2戸のローン返済」で余ったキャッシュを使って1戸の繰り上げ返済を進めていくというパターンがあります。それにより、予定よりも早く1戸の残債が減ってくるので、余力でさらに1戸を購入するといった具合です。

他にもさまざまなパターンはありますが大切なことは、複数の物件をベースにしながら仕組みで考えることです。そうすることで、最短期間で多くの物件を所有することができ、将来的に潤沢な定期収入が得られる環境がつくりやすくなるといえるでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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