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不動産投資

不動産投資で大失敗したときの処方箋

2018.01.10

「手堅い長期安定のリターン」「ローリスク、ミドルリターン」といわれる不動産投資ですが、リスクが低いとはいえ失敗するケースもあります。これから始める方、すでに不動産経営をしている方にとって、「失敗パターンと対処策を知ること」は必ず押さえておきたいポイントです。不動産投資が上手くいかなかった時の対処法についてお伝えします。

不動産投資で失敗のボーダーライン

不動産に限らず、失敗のボーダーラインは「赤字になってしまうこと」です。儲からないどころか、赤字になった分を労働で得た給与などでリカバーし続けることは絶対に避けたいところです。

また、注意したいのは、多くの方が「運用中の赤字=投資の失敗」と思い込んでいる点です。不動産投資でいえば、家賃収入からローンの返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字になっているからといって、即失敗とはなりません。たとえ運用中の家賃収入ではほとんど利益が出なくても、それでローン残債が減り、売却時に黒字転換するならば、その投資は成功したといえます。

不動産投資における失敗とは、トータルで見たときに赤字の状態になっていることをいいます。具体的には「家賃収入では黒字、売却時にトータルで赤字」「家賃収入も売却時も赤字」のケースです。なかには、「トータルで赤字でも節税効果があるから良い」という考えの方がいますが、損することを前提にした投資はあり得ません。「儲けてこその投資」という考え方が原則です。

〈症状別〉不動産投資の改善策

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不動産投資が上手くいっていない原因と改善策はさまざまですが、ここでは代表的なものについて解説します。

●物件価値の低下→リノベーションで改善
長期空室で家賃収入が得られない、売却しても損失になるという物件は、価値そのものが低下しているケースが多くなっています。思い切ってリノベーションすることで、家賃収入でも売却でも黒字転換する可能性があります。

ただし、大幅な追加投資になるため、エリアの賃貸マーケット分析や売却を含めたシミュレーションをしたうえで実施すべきでしょう。エリア自体の魅力がなくなっている場合は、物件価値を上げても黒字転換は難しくなります。

●家賃収入の赤字が重い→繰り上げ返済で改善
入居者はいるものの、家賃下落などの影響で家賃収入が赤字になっている場合は、手持ちキャッシュで残債を減らすのも一案です。元金を圧縮することで、毎月の利息が減少し、収支が好転するケースがあります。「これだけ残債を減らせば、月々の収支がこう変わる」というバランスを見ながら検討する必要があります。

●エリア自体の賃貸ニーズが低下→用途変換で改善
物件の訴求力はあるものの、エリアの人気が落ちて住みたい人が減っている場合、民泊への用途転換もあり得ます。ただし、エリア自体で民泊が許可されているか、マンションの管理組合で民泊が禁止されていないかという2つの条件をクリアしなければなりません。今後の規制緩和の状況によっては、不動産投資における活用の幅が広がる可能性を秘めています。

●長期空室が続いている→仲介会社の変更で改善
入居者がなかなか決まらない場合、入居者募集を担当する仲介会社に問題がある可能性もあります。客付け力のある仲介会社に変更することで、空室が埋まることも考えられます。

損切りするのが最善という場合も

赤字体質の物件で改善策が見つからない場合は、損失を最小限に抑えるため、早期売却するのが最善の一手ということもあります。その際に重要なのは、「ゆっくり急げ」ということです。とにかく早期に処分したいという気持ちばかりが強くなってしまうと、売却先の業者に安く叩かれ、さらに赤字が膨らむかもしれません。

とはいえ、膠着状態が続けば、運用中の赤字が膨らむためスピードも大事です。具体的な進め方としては、区分ワンルーム専門の売買仲介会社や買取会社などに相見積りをとり、そのなかで一番良い条件をだしてきた業者に早急に売却すべきでしょう。

都心の区分マンションは底堅い需要があり、保有期間によっては残債よりは高値で売却できるケースもあります。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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