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不動産投資

投資マンション「買ってはいけない立地」

2018.01.11

投資マンションのセオリーは好立地物件の購入です。入居ニーズの高い好立地が、安定した家賃収入につながります。ただ、問題は不動産会社の営業マンがどの物件も「好立地ですよ」とセールストークすることではないでしょうか。ここでは「一見、好立地だけど、買ってはいけない立地」に焦点を当て、いくつか例を挙げていきます。

投資先として避けたい立地例4つ

買ってはいけない立地にはさまざまなケースがありますが、その典型例をご紹介します。

  1. 大工場に依存した立地

    1つ目は「大工場や大企業に依存した立地」です。その工場が稼働している間は空室率が低くなり、家賃も周辺環境よりも割高に設定できます。しかし、工場や会社が撤退した途端に一転、空室リスクが急上昇して家賃が急落することになります。

    よく知られている例が、2009年のシャープの亀山工場(三重県亀山市)の操業停止です。「亀山ブランド」として知名度が高かった同工場も不況のあおりを受け、生産設備の一部売却という結果になりました。相次ぐ営業不振と工場の稼働率低下により、亀山工場近辺の空室率は高くなり、家賃相場も急落しています。

    2017年7~8月におけるワンルームの平均賃料は三重県が約4万円超であるのに対して、亀山市は3万1,000円~3万4,000円前後で推移し、以前に比べて極端に低くなっているのがわかります。

  2. 大学に依存した立地

    2つ目は「大学に依存した郊外」です。本格的な少子化時代を迎え、大学キャンパスの都心回帰が進んでいます。1990年代に200万人超だった18歳の人口は、2015年は120万人まで減少しています。さらに今後、2030年代に入ると100万人を割り込むと予想されています。

    こういった状況に各大学は危機感を募らせ、学生を集めやすい都心にキャンパスを移転しています。2009年は36.2万人だった東京23区の大学収容人数は2015年に40.2万人になり、わずか6年の間に約10%も増えています。郊外の大学キャンパスが都心部へ移転すれば、周辺の空室率が高まるリスクがあります。

  3. 大型リゾートに依存した立地

    一つの大きな施設に依存した物件は、買ってはいけない立地の典型です。その他に気をつけたい立地として「リゾート地に依存したマンション」が挙げられます。

    新潟県湯沢市では、バブル期のスキー場開発でリゾートマンションが乱立し、約1万5千室が作られました。しかし、バブル崩壊で値崩れし、あまりの下落率に「負動産」と比喩されるまでになりました。その後、競売にかけられ、1室1~16万円という破格の安値で処分されています。落札者は、前オーナーからの修繕費などの滞納分も引き継ぐため、実質の負担は増えると予想されています。

  4. ローカル線の駅近の立地

    最後に注意したい立地は「ローカル線の駅から徒歩圏内の物件」です。投資用マンションとして駅から近い物件を購入したものの、空室問題を抱えるケースが少なくありません。JRの最寄り駅から徒歩2分という立地でも、1時間に2本しか電車が停車しないローカル線では、同じ「駅近」でも利便性が悪くなります。空室が発生しがちになり、売却を検討してもなかなか売れない、という状況になりかねません。

    都心であれば駅近は訴求ポイントですが、マイカーの多い地方では、逆に郊外が人気であることが多いでしょう。いずれにしても、地方物件は都会の感覚が通用しないこともあり、安易な気持ちで手を出さない方が無難かもしれません。

時代が変わっても不動の好立地マンションは?

Renosy事例

買ってはいけない立地の共通点は、過去は入居ニーズが高かったものの、時代背景が変わって状況が一変して空室が目立つようになった点です。上記に挙げた4つの例のうち、3つが当てはまります。できるだけ、こうした物件の購入は避けるようにしましょう。

時代が変わっても不動の好立地マンションは、「東京23区内の主要駅の駅近」ではないでしょうか。通勤・通学の利便性が高く、住みたい人が常にいる環境なので、空室リスクを抑えやすいといえます。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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