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ワンルームマンション経営は私的年金になる!のウソ

2018.01.18

「マンション経営は私的年金のかわりになります!」これはワンルームマンション販売会社のセールスでよく使われるフレーズです。それにも関わらずネット上に「マンション経営で失敗した」という声が多いのはなぜでしょう?ここでは、ワンルームマンション経営の実態について紹介します。

マンション経営はなぜ、私的年金になるの?

少子高齢化が社会問題となり、日本の年金が危機的な状態になっていることがフォーカスされています。「このままでは年金制度そのものが崩壊する」「受取額が減額される」といった錯綜した情報は、私たちを混乱させる原因のひとつです。

こういった時代背景の中で、マンション経営をしていれば「たとえ年金が減っても家賃収入でカバーしていける」というのが営業マンのトークの典型です。毎月、家賃収入で不動産ローンを相殺していき、数十年後に残債がなくなれば、家賃がそのまま収入になります。そのため、ワンルームマンション経営が私的年金のかわりになるという理屈です。

ワキの甘い不動産投資の経営計画をチェック

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「マンション経営は将来的に私的年金になる」というセールストークには一定の整合性があります。一方、「数十年後はマンションが老朽化して建て直さなくてはならないのでは?」「家賃が得られないのでは?」という不安もあるでしょう。しかし、現代の建築技術は進化しているので、実際には、減価償却で設定された年数よりも長く住み続けられる傾向です。

ただ、現実には収支計画がずさんで、せっかくマンションを購入したのに重荷になってしまい短期で手放す方も少なくありません。よくあるパターンが新築マンションの購入を検討する際、家賃設定と空室率を甘く見積もるというものです。

家賃設定は、建築直後は周辺の類似物件より割高に設定できます。日本人は新築好きで知られるので、強気の家賃設定ができるのです。これを不動産業界の用語で「新築プレミアム」と呼びます。しかし、築年数が経つに連れ、段階的に家賃を安くしていかなければ、入居者を確保し続けるのが困難になっていきます。

それにも関わらず、家賃が変わらないことを前提に収支計画を作成するという、ずさんなケースもあります。これでは現実と大きくズレることは至極当然です。そのときになって赤字が負担で手放すケースは珍しくありません。もうひとつの失敗パターンは空室率の甘い見積もりですが、これは立地が良いことを理由に「空室がまったく発生しない」ことを前提に収支計算するものです。

いくら好立地の物件でも、退去と入居の合間には必ず空室期間があります。数十年単位だと、その空室期間も合計すれば、ある程度の長さになるでしょう。これらを収支計画へ織り込まないで収支を計算すれば、現実と大きくかけ離れてしまいます。

1つ注意したいのは、計画通りにいかなかったからマンションを手放すという場合も、「購入額と売却額の差額がマイナスになる」可能性が高いことです。長期間、返済していれば残債が減って売却益が得られる可能性があります。しかし、短期間で売却すれば、諸費用や割高な税金によってマイナスになってしまいかねません。このようにマンション経営を甘く考えれば、家賃収入でマイナス、売却してもマイナスという散々な目にあうことになるでしょう。

ここを改善すれば私的年金マンションに

マンション経営で私的年金を実現するためのポイントは、より現実的な収支計画を立て、それに基づいて物件購入を検討することです。収支計画の精度が高いほどリスクが低くなります。収支計画、あるいは返済計画は、担当者によってレベルの差はありますが、不動産会社にお願いすれば作成してくれるはずです。その内容で甘いところがあれば、「空室を織り込むとどうなりますか?」といった具合に突っ込めば訂正・回答してくれることが期待できます。

現実的な収支計画でみると、「新築マンションで黒字経営がいかに難しいか」ということが実感できるでしょう。新築物件はステイタスを満たす実需向きであり、投資物件として不向きです。一般的にマンション投資に向いているのは、家賃が下げ止まった築古の中古物件といわれています。セールスマンの言葉だけを鵜呑みにせず、自ら現実的な収支計画を模索できることが不動産投資を成功へと導くでしょう。しっかりと計画した投資であれば、将来の私的年金の実現に貢献してくれるはずです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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