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不動産投資

登記簿謄本と登記事項証明書の違いとは~見方から取得方法までを解説します

2019.07.17 更新日 2019.07.23

登記簿謄本は、不動産の所有権を主張するための大切な書類です。似たような言葉に登記事項証明書があります。これらは言葉は似ていますが、何が違うのでしょうか?今回は登記簿謄本と登記事項証明書の違い、見方、取得方法までを解説します。

登記簿謄本と登記事項証明書の違い

登記簿謄本と登記事項証明書、どう違う?登記簿とは、昔の法務局で発行されていた土地や建物の登記情報で、登記簿謄本の「謄本」とはコピーで、土地や建物の登記情報に関する証明書となります。

昔の法務局では、登記されているすべての不動産についてそれぞれ1つずつ紙ベースで登記用紙を作成し、バインダーに綴じて管理していました。そのバインダーの中からある不動産の登記用紙を取り出し、コピーして法務局の印を押したものが登記簿謄本です。

それに対して、登記事項証明書とは、現在の法務局で発行されている土地や建物の登記情報に関する証明書です。

現在の法務局では、不動産の登記情報は紙ベースではなく、コンピューターにより電子データとして管理されています。その電子データの中からある不動産の登記情報を出力し、印刷したものに法務局の印を押したものが登記事項証明書です。

また、登記簿謄本と登記事項証明書は様式も違います。昔の登記簿謄本は縦書きで手書きされたものでしたが、現在の登記事項証明書は横書きで活字が使われています。

このように、登記簿謄本と登記事項証明書は呼び方と様式が違いますが、証明する内容はどちらも同じです。登記簿謄本は昔のもので、登記事項証明書は現在のものだということになります。

ただ、今でも昔の名残で登記事項証明書のことを登記簿謄本と言う人は多くいます。したがって、登記簿謄本を取得するように言われたとしたら、登記事項証明書を取得せよというのと同じ意味になります。

登記事項証明書の種類

登記事項証明書を取得するときに注意が必要なのは、いくつかある種類の中から適切なものを選ばなければならないという点です。登記事項証明書には複数の種類があり、使用目的に応じて取得すべき種類が異なります。

全部事項証明書

全部事項証明書とは、特定の不動産について過去から現在までの登記情報がすべて記載された登記事項証明書のことです。

所有権が転々と移転されてきた履歴や、抵当権が設定されたり抹消されたりしたこと、差し押さえられたことなどもすべて記載されています。

登記事項証明書を取得するときは、特別な理由によって他の種類のものを取得する必要がない限り、全部事項証明書を取得すれば間違いありません。

現在事項証明書

現在事項証明書には、現在の権利関係のみが記載され、過去の情報は省かれています。情報量が少ないため、シンプルで見やすいのが特徴です。過去にその不動産を担保にお金を借りたことを知られずに済むというメリットもあります。

自分の所有権を証明し、他者に対抗するためには現在事項証明書があれば十分なのですが、金融機関から融資を受ける際などには全部事項証明書の提出を求められることもあります。

現在事項証明書を取得したいと思っても、提出先に「現在事項証明書で足りるかどうか」を確認した方がいいでしょう。

全部事項証明書も現在事項証明書も、1通50枚までは取得手数料も同じなので、特段の事情がない限りは全部事項証明書を取得するのが一般的です。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書は、全部事項証明書にも記載されていない、過去の閉鎖された不動産の情報が記載されたものです。

土地が合筆されたり建物を取り壊したりすると消滅し、登記記録は閉鎖されます。このような閉鎖された登記情報を調べたり証明したりするために使用するのが閉鎖事項証明書です。

ただ、閉鎖した登記情報の保存期間は土地が50年、建物が30年なので、あまりに古い情報までは取得することができない可能性もあります。

一部事項証明書

一部事項証明書とは、登記情報の一部のみを抜き出した登記事項証明書のことです。

物件によっては全部事項証明書では記載内容が膨大になることがあります。不必要な部分も多く、保管にもスペースをとられてしまいます。そんなときは、必要な部分のみが記載されている一部事項証明書を取得するのが便利です。

たとえば、分譲マンションの全部事項証明書には全室の所有者と担保権などの情報がすべて記載されているため、1通で100ページを超えることもよくあります。

そのため、分譲マンションの自己所有分を証明するために登記事項証明書を提出するときは、一部事項証明書を取得するのが一般的です。

ただし、今のところ、一部事項証明書はインターネットによるオンライン取得には対応していないので、取得する際は注意が必要です(オンライン取得については後述します)。

登記簿謄本・登記事項証明書の見方

不動産を売買したり、不動産を担保に融資を受けたりする場合には、まずその不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)を見て権利関係を確認しなければなりません。

一般の人であれば、登記簿謄本を目にしても意味がよくわからないかもしれません。今までに登記簿謄本を見たことがないという人も多いことでしょう。

しかし、登記簿謄本には非常に重要な情報が記載されています。どこに注意して見ればいいのか、どんな記載があると要注意なのかを知っておかないと大きな損をする危険性もあります。

そこで、ここでは登記簿謄本の見方を解説していきます。

登記簿謄本の4つのパート

登記簿謄本は、上から順に表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)・共同担保目録という4つのパートから成り立っています。

まずは、見本を見てみましょう。

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:建物)
法務省 登記事項証明書(様式例:建物)

ここでは、特に重要な表題部と権利部の見方を解説していきます。

表題部

表題部には、その不動産の物理的状況が記載されています。この情報によって物件を特定しているという意味もあります。

土地と建物とでは構成が違うので、分けてご説明します。

土地

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

「所在」の欄には地番の前までの所在地が記載されます。「所在」と「地番」の記載を合わせたものが正確な所在地になります。この見本では「特別区南都町一丁目101番」が所在地となります。

なお、地番は住民票に登録されている住所としての地番とは異なる場合が多いので注意が必要です(一致する場合もあります)。

「地目」の欄には土地の用途が記載されます。不動産登記法には23種類の地目が定められています。よく目にするものとしては、宅地・田・畑・山林・公衆用道路・雑種地などがあります。23種類の中から該当する地目をこの欄に記載することになります。

ただし、登記簿謄本の地目の記載と実際の土地の使用状況が異なっていることは多々あります。見本では、この土地が表示登記されたときに宅地として使用されていたことはわかりますが、現在どのようになっているかは登記簿謄本を見るだけではわかりません。

「地積」の欄にはその土地の面積が記載されます。見本では300.00平方メートルですが、この数字が必ずしも正しいとは限りません。むしろ、誤差がある場合の方が多いのです。古い物件ほど測量技術もあまり発達していなかった時代に測られているので、かなり大きな誤差があるケースもあります。

表題部の記載には、その内容を証明して他者に対抗するという効力はありません。あくまでも物件を特定するための内容が記載されているものとして取り扱われます。

「原因及びその日付[登記の日付]」の欄には、その土地が表示登記された原因と日付が記載されます。見本では「不詳」となっているので、原因はわかりません。土地の場合は「不詳」「分筆」等の原因が記載される場合が多いです。

「所有者」の欄には、その土地が表示登記された時点での所有者の住所と氏名が記載されます。見本では「甲野太郎」の住所と氏名が記載され、その下に下線が引かれています。

登記簿謄本では、下線が引かれた記載は、その内容が変更されたり消滅したりしたことを表しています。見本では、この土地が表示された時点では「甲野太郎」が所有者だったけれど、現在はそうではなくなっているということを示しています。

建物

法務省 登記事項証明書(様式例:建物)
法務省 登記事項証明書(様式例:建物)

建物の登記簿謄本では、「所在」は番地まで記載されます。番地とは別に「家屋番号」も記載されますが、これは住民票上の住所の表示とは異なるので注意が必要です。

「種類」の欄には、その建物が何に使われているかが記載されます。建物の種類として主なものは居宅・店舗・共同住宅・事務所・倉庫・車庫などです。

「構造」の欄には、その建物の建築材料、屋根の種類、何階建てなのかが記載されます。見本では木造で屋根は瓦ぶき、2階建ての住居だということがわかります。

「床面積」の欄には、各階ごとの面積が記載されます。

物置や車庫など主たる建物と一体となって使用される付属建物がある場合は、独立して登記簿が作成されるのではなく、主たる建物の登記の中に付属建物として表示されます。見本では、居宅の付属建物として物置が表示されています。

なお、建物の登記簿謄本に記載されている種類・構造・床面積は、土地の地目・地積と同じように、現況と異なる場合も多々あります。

権利部

権利部には、その不動産について誰がどんな権利を持っているのかが記載されます。不動産を売買しようとするときにも、不動産を担保に融資を受けようとするときにも、権利部に書かれている内容次第で結果が左右されることも多いので、重要な部分です。

権利部については、土地の登記簿謄本も建物の登記簿謄本も構成は同じです。ここでは、さきほど掲げた土地の登記簿謄本の見本でみていきましょう。

権利部(甲区)

権利部(甲区)には、所有権に関することが記載されます。最初の所有者から現在の所有者に至るまで、いつ、どのような原因で所有権が移転したのかがわかるようになっています。

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

見本では、まず平成20年10月15日に甲野太郎さんがこの不動産の最初の所有者として登記をしたことがわかります。このように最初に所有権を登記することを「所有権保存登記」と呼びます。

次に、平成20年10月27日に「売買」によって法務五郎さんに所有権が移転したことがわかります。

所有権移転の原因としては、売買の他にも相続や贈与などの例が多くあります。競売に関することも「権利者その他の事項」の欄に記載されます。

「登記の目的」の欄には、所有権保存や所有権移転の他に、仮登記や差押え、買戻特約などが記載される例が多くあります。

売買、相続、贈与以外の原因で所有権が移転していたり、仮登記がなされていたりする場合は、その不動産が担保に入っている可能性が高いです。次の権利部(乙区)の記載をじっくり確認しましょう。

権利部(乙区)

権利部(乙区)には、所有権以外の権利に関することが記載されています。代表的なものとしては抵当権や根抵当権などの担保権、賃借権や地上権などです。

法務省 登記事項証明書(様式例:土地)
法務省 登記事項証明書(様式例:土地)

見本では、平成20年11月4日に法務五郎さんが株式会社南北銀行から4,000万円を借りて、その担保として抵当権が同月12日にこの不動産に設定されたことがわかります。

この負債は、おそらく法務五郎さんがこの不動産を買うために組んだ住宅ローンであろうと考えられますが、登記簿謄本を見るだけでは断言できません。また、この負債の現在の残債務残高もこの登記簿謄本からはわかりません。

この不動産を買おうとするのであれば、この負債の状況を調査した上で売買価格を決めないと、膨大な負債を引き継ぐことにもなりかねないので、十分に注意しなければなりません。

登記簿謄本・登記事項証明書の取得方法

登記簿謄本(登記事項証明書)は、法務局で発行されています。取得する方法としては、法務局の窓口に行って申請する他、郵送でも取得できます。現在は自宅やオフィスにいながらオンラインで取得することもできます。

以下、簡単に解説しますが、詳細は『登記簿謄本はオンラインでも取得できる!取得方法から必要なものまで解説』で説明していますので、ご参照ください。

法務局で取得する

東京法務局

最寄りの法務局の窓口に行き、備え付けの交付申請書に記入して提出すれば簡単に登記簿謄本を取得できます。1通につき600円分の収入印紙が必要ですが、法務局内で収入印紙は販売されているので、事前に準備していく必要はありません。

最寄りの法務局で全国どこの物件の登記簿謄本でも取得できるので、遠方の物件でも大丈夫です。

なお、開庁時間は平日の午前8時30分から午後5時15分までとなっているので、この時間内に法務局の窓口に行って手続きすることが必要です。

開庁時間内に窓口まで行けない場合や、近くに法務局がない場合は、郵送で取り寄せることもできます。記入済みの交付申請書に600円分の収入印紙を貼り、返信用封筒を同封して最寄りの法務局へ郵送すれば、登記簿謄本を返送してくれます。

交付申請書は法務局にしかありませんが、法務省のホームページからダウンロードできるので、それをプリントアウトして使用しても構いません。

法務省 登記事項証明書等の交付請求書の様式(請求書様式1)

オンラインで取得する

登記簿謄本は、自宅やオフィスにいながらオンラインで取り寄せることもできます。

難しそうなイメージがあるかもしれませんが、やってみると簡単ですし、手数料も窓口申請や郵送で取り寄せる場合よりも安いので、最近はオンライン申請の利用が広まっています。

オンラインで登記簿謄本を取得するには、まず法務省が運営する「登記・供託オンライン申請システム」というサイトにアクセスしましょう。

登記・供託オンライン申請システム
登記・供託オンライン申請システム

こちらを利用すれば、ほとんどの場合、申請した翌日には自宅やオフィスなど指定した場所に郵送登記簿謄本が届きます。手数料は500円で、法務局の窓口で取得するより100円安くなります。

なお、受取方法は郵送だけでなく、最寄りの法務局などでも受け取ることができます。その場合は手数料がさらに安く、480円になります。

登記簿謄本・登記事項証明書の交付申請書の書き方

登記簿謄本取得するためには、交付申請書に必要事項を正確に記入しなければなりません。オンライン取得する場合にもほぼ同じ事項を入力して送信することになりますので、ここでは実際の交付申請書の記入例を見ながら書き方を解説していきます。

不動産登記事項証明書交付申請書
不動産登記事項証明書交付申請書

記入が必要な事項は以下のとおりです。

住所・氏名

ご自分の住所と氏名を記入しましょう。

不動産の種類・所在

登記簿謄本を取得したい不動産の種類と所在を正確に記入してください。

なお、地番・家屋番号は住民票上の住所と同じ場合もありますが、異なっている場合が多いので、法務局が付けている地番・家屋番号を事前に調べて正確に記入する必要があります。

ここで間違った地番・家屋番号を記入して申請すると、登記簿謄本を取得できなかったり、別の不動産の登記簿謄本を取得してしまったりして手数料が無駄になりますので、注意が必要です。

請求通数

登記簿謄本が何通必要なのかも忘れずに記入しましょう。

共同担保目録の有無

この欄に何も記入しないと共同担保目録は付いてきませんが、共同担保目録が必要だった場合には取得し直さなければならないことになってしまいます。共同担保目録が必要なのかどうかを事前に確認しておきましょう。

必要な登記事項証明書の種類を選ぶ

全部事項証明書を取得する場合は「登記事項証明書・謄本(土地・建物)」にチェックを入れてください。

収入印紙

収入印紙欄に600円分の収入印紙を貼ります。割印は押してはいけません。

収入印紙は法務局内で販売されていますので、窓口に行く場合は事前に準備する必要はありません。郵送で取り寄せる場合は郵便局などで収入印紙を購入して申請書に貼付しましょう。

地番・家屋番号の取得方法

登記簿謄本を取得するためには交付申請書に不動産の地番・家屋番号まで正確に記入する必要があり、その地番・家屋番号は住所とは異なる場合が多いということをご説明しました。

しかし、法務局が付けた地番・家屋番号がわからないという人も多いはずです。そこで、ここでは交付申請書に記入すべき地番・家屋番号をどのようにして調べればいいのかを解説します。

固定資産税の納税通知書等を確認する

不動産の所有者には、毎年6月頃に固定資産税の納税通知書が送付されます。納税通知書にはその不動産の所在が地番・家屋番号まで正確に記載されています。お手元に納税通知書があれば、その記載を確認しましょう。

固定資産税の納税通知書以外にも、権利証や売買契約書、重要事項説明書などにも正確な地番・家屋番号が記載されています。

法務局の地番照会で確認する

書類が見当たらない場合や、探すのが面倒な場合でも心配はいりません。法務局に電話をすればすぐに教えてもらえます。法務局に電話で地番・家屋番号を問い合わせることを「地番照会」といいますが、問い合わせ方法はとても簡単です。

法務局に電話をかけて「住所から地番(または家屋番号)を教えてほしい」と言うだけです。その電話ですぐに教えてもらえます。本人確認の必要はありませんし、氏名や電話番号を申し出る必要もありません。

なお、地番照会をするときは最寄りの法務局ではなく、登記簿謄本を取得したい不動産の所在地を管轄する法務局に電話をかける必要があります。例えば、東京都品川区にある不動産の地番照会をするときには、東京法務局品川出張所に電話をかけましょう。

法務局 管轄のご案内

まとめ

登記簿謄本は見慣れていないと内容が難しく感じるかもしれませんが、見方を知っておくと、不動産に関する重要な情報を短時間で的確に把握することができるようになります。

また、登記簿謄本を取得するには何の資格もいりませんし、誰の許可もいりません。誰でも、この記事でご説明した方法でどの物件の登記簿謄本でも取得することができます。

不動産を売買するときなどに重要となる登記簿謄本の見方や取得方法について、理解を深めていただけましたら幸いです。 

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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