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不動産投資

不動産投資をするならワンルームVSアパート、どちらを選択?

2018.03.09

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資と一言でいっても、さまざまな選択肢があります。ここでは、不動産投資の中でも人気の高いワンルームマンションとアパートの「メリット&デメリット」を比較してみます。

ワンルームマンションの方がローンを組みやすい

同じ不動産投資でもワンルームマンションとアパートでは、購入する物件の規模が大きく違います。ワンルームマンション経営で購入するのは、「マンションの一室」が一般的です。一方のアパート経営で購入するのは、「アパート丸ごと1棟」です。

中古物件価格の目安としては、首都圏のワンルームマンションの相場は、千数百万円から数千万円です。1棟アパートの相場は、数千万円から数億円になります。物件価格で比べると、アパートに比べてワンルームマンションの方が、数分の1~10分の1程度で済みます。投資額を抑えたい方には、ワンルームマンションの方が合っています。

不動産経営を始めるにあたって、「初期費用をローンでまかないたい」と考える方が大半ではないでしょうか。融資の受けやすさという観点で比較すると、ワンルームマンションに軍配が上がります。ある程度の年収がある方なら、マンションは融資がスムーズに受けられます。

一方のアパートは、物件価格が高いので融資のハードルが上がります。さらに、築年数がたっていると融資を受けにくくなります。これは、「法定耐用年数」という建物の利用可能年数が関わってくるからです。アパートはマンションよりも耐用年数が短いため(木造アパート22年、RC造マンション47年)、融資で不利になるのです。

家賃収入の総額ではアパートの方が有利

その他の材料でも比較検討していきましょう。家賃収入の総額は、所有する部屋数が多いアパートの方が高くなります。とはいえ、アパートの1棟ともなると借入金額も増えるため、融資のハードルが高いという点は留意する必要があります。

立地では、マンションの方が圧倒的に有利です。ワンルームマンションは単身者をターゲットにしているため、首都圏では、通勤に便利な主要駅の駅近にあることがほとんどです。アパートは、駅前から少し離れた低層住宅地や郊外にあることが大半です。「立地が良い=空室が発生しにくい」ため、ワンルームマンションの方が空室リスクは少ないと考えられます。

利回りでは首都圏は互角、地方はマンションに軍配

最後に、不動産投資の重要な指標である「利回り」で比較してみましょう。利回りとは、物件の購入価格に対するリターンの割合です。年間の家賃収入で割り出した割合を「表面利回り」、この表面利回りに諸費用・運営費を反映して割り出した割合を「実質利回り」といいます。

表面利回り:年間家賃収入÷物件の購入価格×100

実質利回り:(年間家賃収入-運営費)÷(物件の購入価格+諸費用)×100

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)の「収益物件市場動向年間レポート2017」によると、全国平均ではワンルームマンションの平均利回り7.43%に対してアパートは8.90%で、アパートが僅差で上回っています。利回りでは、ワンルームマンションとアパートは引き分けになります。

地方に目を転じてみると、ワンルームマンションの利回りがやや優勢になります。これは地方にはワンルームマンションの数が少なく、希少価値が高いためだと考えられます。そうはいっても、利回りの差は全体的にわずかです。ただし中には、信州・北陸のようにワンルームマンションが4%近くアパートを上回っているエリアもあるので注意が必要です。

こういったマンションやアパートの特性を正しく理解して、ご自身に合った物件を選択しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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