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不動産投資

銀行融資の仕組みを理解しよう

2018.05.16

不動産投資には多額の資金を要します。100%自己資金で投資するケースは限られ、通常は銀行から融資を受けます。このため資金の出し手である銀行の基本的な仕組みや行動様式を理解することも、不動産投資を成功させる上で重要なポイントになります。

銀行業は預金と貸出の利鞘商売

銀行業とは預金、貸出、為替を行うことです。為替業務は手数料ビジネスですが、預金・貸出は利鞘商売です。低利で調達した預金に経費や貸倒リスクなどを反映した利鞘を乗せて貸出すことにより利益を確保します。

一般的に不動産への投資資金は長期貸出で供給します。貸出期間が10年を超えるケースも多くみられます(住宅ローンは最長35年です)。一方で預金は普通預金や当座預金のように期間の定めのないものが多く、定期預金は10年を超えるケースはめったにありません。

つまり銀行は貸倒れや元利金返済の延滞などの信用リスクに加え、預金と貸出の満期ギャップによる流動性リスクと金利更改期ギャップがもたらす金利リスクを負うことにより利益を上げています。

金利リスクは変動金利型貸出を増やすことにより縮減できます。例えば期間1年の固定金利定期預金で集めた資金を期間10年の貸出で運用する場合、貸出金利を1年ごとに変更できれば市場金利が上昇しても預金・貸出の金利逆転リスクを回避できます。

こうしたリスク要因がある上に足元の金利は変動金利の方が低いため、銀行は固定金利貸出より変動金利貸出を勧めます。

貸出の信用リスクは担保を含め評価

銀行は元利金の回収や価値毀損の危険度合いに応じ、貸出をⅠ~Ⅳに分類しています。

Ⅰ分類(非分類とも呼びます)は回収懸念等のない正常債権です。Ⅱ分類は金利減免など貸出条件に瑕疵があるもの、元利金の延滞が発生しているもの、財務内容に問題のある先に対するもので一定の回収懸念等のある不良債権を指します。 Ⅲ分類は最終的な元利金回収に重大な懸念が存在する不良債権です。Ⅳ分類には回収不可能または無価値と判定される債権が区分されます。

こうした分類は、債務者の返済能力と担保・保証による回収可能性の2つの要素から行われます。

通常、銀行では貸出条件と元利金支払の履行状況を踏まえた上で、債務者の財務内容、資金繰り状況、事業の継続性と収益性の見通し、経営改善計画の妥当性などを勘案して、債務者を「正常先」、「要注意先」、「要管理先」、「破綻懸念先」、「実質破綻先」、「破綻先」の5区分に分類します。

正常先は、業況が良好で財務内容にも特段の問題がない債務者のことです。正常先に対する貸出はすべてⅠ分類に区分され、過去の貸倒実績などから決定した予想損失率を乗じた一般貸倒引当金を計上するだけです。

個人の不動産投資家に対する融資の場合、正常な貸出条件で延滞もなければ通常は正常先に区分されるため銀行にとって優良貸出といえます。

担保・保証は元本回収の確実性に応じ「優良」「一般」の2つに区分されます。預金、高格付債券などの担保、信用保証協会、地方公共団体などの保証は優良とみなされ、担保・保証による回収可能額は債務者区分に拘わらず全額Ⅰ分類と判定されます。

不動産は代表的な一般担保です。一般担保は時価の変動幅が大きく貸出の回収可能額を見極めにくいため、時価の70%など価格下落リスクを織り込んで評価されます。破綻懸念先以下の債務者の個別貸倒引当金等を算定する際に無担保・無保証の貸出はⅢ・Ⅳ分類となりますが、一般担保があれば処分可能見込み相当額はⅡ分類にします。

賃貸不動産は一般担保として評価される上に一般企業のビジネスと比べ将来のキャッシュフロー予測が容易なため、銀行に的確な情報提供を行えば相対的に有利な条件で借入れを行える点を認識することが重要です。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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