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不動産投資家が「中古マンションを検討する時」に追加ヒアリングしたい5項目

2018.08.07

「気になる物件だな」と不動産会社に問い合わせをした時に送られてくるマイソク(物件資料)。しかし、ここに載っている基本情報だけでは、「本当に投資価値のある中古マンションか」は判断できません。スピーディーに「買いの物件」かどうかを判断し、投資の成功確率を高める追加ヒアリング5項目について解説します。

マイソク(物件資料)だけでは、買いを判断できない

マイソクには、次のようなマンションの基本情報が記載されています。

  • 所在地
  • 構造
  • 間取り
  • 家賃
  • 築年数
  • 物件の写真 など

このほかスーパーまでの所要時間といったセールスポイントなども記載されていて、物件を知るうえで重要な資料です。しかし、「本当に投資価値のある中古マンションか」を判断する上で、マイソクに掲載されていない項目についても着目してみましょう。以下の5項目を確認することで、「買い」の判断スピードを早められることがあります。

  • いつから市場に出ているか
  • 入居者の属性は
  • 問い合わせ状況はどうか
  • エリア情報について
  • 値引きが可能かどうか

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

確認すべきこと1 いつから市場に出ているマンションか

「その中古マンションが市場に売りに出されてからどれくらい経過しているか」は、マイソクでは知ることができません。最近、出たばかりの物件の場合、掘り出し物の可能性もあり、早く結論を下さなければ、ほかの不動産投資家に先を越されてしまいます。

逆に、市場に売り出されてから長期間経過している場合は、いくら良さそうな物件でも、一度落ち着いて考える必要があります。例えば、「マンション近隣の大企業が撤退する」「近所でひどい事件があった」など、入居率に影響のある「ほかの投資家が買わない理由」があると考えられるからです。

ただし、長期間売れていないマンションでも、値引きがされて割安になっている可能性もあります。現在、表示されている価格が「いつからのものなのか」も確認したいところです。

確認すべきこと2 入居者の属性は

オーナーチェンジ物件の場合、「入居者が男性なのか」「女性なのか」「一人暮らしなのか」「職業は何か」といった情報をマイソクでは知ることができません。一般的に男性の住む部屋は傷みが激しく、退去時のリフォーム代がかかることもあります。また、頻繁に転勤のある国家公務員で、入居して2~3年が経過していれば「そろそろ退去だな」と予想することもできます。

また、同じ人が10年以上入居しているといった条件なら、安定経営がしやすいと考えられます。「いつから空いているのか」といった空室の情報は、マイソクに記載されていません。例えば、1年以上の長期空室の場合などは、物件に大きな問題があることが想像できます。このように、これらの情報は将来的な運用の予想にもとても役立つでしょう。

確認すべきこと3 問い合わせ状況はどうか

掲載されている物件の問い合わせが多いか少ないかは、「急いで検討する必要があるかどうか」の判断材料の一つです。ただし、セールス重視の不動産会社では、ほとんど問い合わせの反響がないのに「たくさんの方から問い合わせをいただいています」と虚偽の報告をする可能性もあります。見極めが必要です。

確認すべきこと4 エリア情報について

物件の周辺情報などはマイソクに記載されているため、ある程度知ることはできます。しかし、マイソクに記載されていないメリットやデメリットを知っておく方が、安定した不動産投資が期待できます。

例えば、治安情報などは、女性や家族連れの需要に対して影響を与える項目の一つであるため、しっかり確認しておくようにしましょう。周辺エリアの人口動態や世帯数も入居率に大きな影響を与えるため、押さえておきたい情報です。

確認すべきこと5 値引きが可能かどうか

「値引きが可能か」を聞けば、たいていの不動産会社が可、不可を教えてくれます。値引きが可能な場合、「現金で決済するなら○○○万円くらいは可能」など具体的に教えてくれることもあるでしょう。また、「希望額があるなら売り主に確認してみる」という反応のこともあります。

以上、追加ヒアリングの5項目についてお話ししてきました。情報を集めるほど、スピーディーに精度の高い判断を行うことができます。ヒアリングした内容は、メモしたりデータとして保存しておきましょう。複数の物件を比較する時などに便利です。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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