不動産投資
2018/12/06

不動産投資の失敗とは?失敗について理解して成功を収めよう

不動産投資は、安定した家賃収入を得ることが期待できます。しかし、資産運用というからには何らかのリスクを伴うため、注意が必要です。そこで今回は、どんな点に注意すれば不動産投資を成功させられるか、不動産投資の失敗例から学んでいきましょう。


不動産投資のメリット

資産運用には、株式投資や投資信託、仮想通貨などさまざまな方法がありますが、近年、不動産投資が注目されています。なぜ、不動産投資が注目されているのでしょうか?

不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

インフレに強い

今の日本は、銀行に預金をしてもほとんど利息が付かない、低金利によるデフレの状態になっています。この現状を打破するために、日本は「アベノミクス」の金融緩和によって、インフレに誘導しているのです。

インフレ状態になると、物価が上がり、それに合わせて不動産などの価値も上がりますが、物価が上がると現金の価値が下がります。

現金として所有しているよりも、不動産として所有している方がインフレに対応しやすいというのが、不動産投資のメリットの1つです。

生命保険代わりになる

不動産投資をする場合、投資に必要な資金が多額であるため、金融機関から融資を受けるのが一般的です。融資を受ける際には、万が一の事態に備えて団体信用生命保険に加入します。

金融機関は、返済を回収し損ねるリスクが回避できるほか、不動産投資をする側も万が一の事態が起きても残債を保険金で補うことが可能です。無借金の不動産を遺族に残せるため、双方にとって「WIN-WIN」の関係となります。

年金対策

少子高齢化の影響によって、年金の受給開始年齢が65歳に引き上げられたほか、受給額も少なくなりつつあります。70歳への引き上げも検討段階に入っているなど、年金だけでは生活への不安を感じている人も多いようです。

不動産投資は、最初こそ融資を受けた分の返済を伴いますが、返済が完了した後は、家賃収入全てが収入として入ってきます。そのため、年金代わりの収入源として期待されているのです。

知っておきたいポイント

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不動産投資が老後の備えに向いていることやインフレに強いことは分かりましたが、ほかに何か不動産投資について知っておくべきことはあるのでしょうか?

不動産投資の知っておきたいポイントについて見ていきましょう。

不動産投資の収益性

投資用ワンルームマンションの平均表面利回りは、年利5%程度と言われています。大手銀行預金の年利が0.01%程度であることを考えると、利回りは高いでしょう。

また、一般的な資産運用は1,000万円を自己資金として始めると、自己資金の金額内でしか運用できません。しかし、不動産投資は、1,000万円を頭金に3,000万円の融資を受けるなど、自己資金以上に効率良く運用できるのです。

そのため、収益性が高い運用方法と言えるでしょう。

不動産投資市場

「立地適正化計画」をご存知でしょうか?これまでも都市計画法という法律に基づいて、都市化を進める地域と制限する地域を線引きしてきました。それが少子高齢化を受け、市町村が、都市の中心部へ病院や学校、スーパーなどの都市機能や居住を誘導することができる計画が、立地適正化計画です。

現在住宅がある地域でも、将来的に人口減少が発生しそうな地域においては、住宅の新築をやめ、都市機能をまとめることでインフラ整備をしていこうとしています。

これによって、人口が密集している立地適正化計画でも除外されない地域は「住」に関する需要が高まるため、不動産投資市場がさらに高まると言えるでしょう。

不動産投資の失敗の定義を知ろう

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不動産投資は高利回りで、これからの需要が期待できるものであるにもかかわらず、なぜ失敗するのでしょうか?

失敗について学ぶ前に、まずは不動産投資における失敗と不動産投資におけるリスクについて説明します。

不動産投資の失敗はどんなこと?

融資を受けながら不動産投資をする場合には、返済の方が大きくなって家賃収入を上回らないように返済計画を立てます。しかし、当初予定していた入居率を下回る結果になると、それまで貯めていた家賃収入から返済をしていくことになるのです。

さらに入居率が向上しない状況が続くと、家賃収入の貯蓄が底をついてしまうため、毎月の給与を返済に回していかなくてはなりません。最悪のケースでは、赤字が大きくなりすぎてしまい、自己破産に至ってしまうなどの失敗が考えられるでしょう。

不動産投資のリスクとは

不動産投資は、株式投資やFX、投資信託などと比べると、安全性や収益性が高いと言われています。また、手間もあまりかからないため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言われています。

しかし物件によって、リスクの大きさが異なるので注意が必要です。

例えば、中古・新築ともに都心のワンルームの場合、需要が期待できるためローリスクローリターンと言えます。また、都心でもアパート1棟の場合は、出費が大きくなるためミドルリスク・ミドルリターンと言えるのです。

このように物件の種類によってリスクに違いが生じてくるので、物件選びが重要になってきます。

よくある失敗パターン

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不動産投資における失敗がどのようなものか分かったものの、なぜそんな失敗が発生してしまうのでしょうか?

不動産投資においてよくある失敗パターンについて見ていきましょう。

情報を鵜呑みにする

「都心でそう簡単には手に入らない良質物件が売りに出た」と不動産会社に言われたとしましょう。慌てて購入してみたものの、築年数が古く修繕費などの支出ばかりで、家賃収入がほとんど得られないというケースがあるのです。

不動産会社は、物件の管理手数料だけでなく、売買をする際の不動産仲介によっても利益を得ています。そのため、売却希望者と購入希望者をマッチングさせるために、良い情報ばかり提供する場合があるので注意が必要です。

「なぜそんな良質物件が売りに出ているの?」と情報を鵜呑みにせずに、冷静に判断することが重要と言えるでしょう。

都合の良い予測

「空室が多いものの、オリンピック特需で需要が高くなるので買い時」と言われたとしましょう。「空室が多くても特需ですぐに埋まるし、高く売れれば問題ない」と思ったものの、思い通りにいかず失敗するパターンもあります。

この場合は、理想が大きすぎて現実を見られなくなってしまう、甘い予測が原因でしょう。自分にとって都合の良い予測ばかりして、冷静に判断できなくならないように注意することが重要と言えます。

視野が狭い

「築年数が浅いのに物件価格が安いからお得」と判断して物件を購入したとしましょう。買ったのはいいものの、利回りが低いだけでなく、建築条件付きの土地で、手放すにも手放せなくなったという失敗パターンもあります。

このような場合は、勢いで物件を購入してしまい、「木を見て森を見ず」になっているのが原因です。不動産投資をする際に、購入する物件は大きな買い物なので、冷静に判断して、視野を広くして物件を選ぶことが重要と言えます。

失敗してしまう人の特徴

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このように不動産投資の失敗パターンに陥る人には何か特徴があるのでしょうか?

失敗してしまう人の特徴について見ていきましょう。

勉強不足の人

投資用不動産の管理を不動産会社に任せている場合は、自分で管理する手間を省けるため、不動産投資は不労所得と呼ばれています。だからと言って、不動産投資に関する知識がなくていいわけではありません。勉強不足だと不良物件をつかむ可能性が高くなるため、注意が必要です。

計画性がない人

不動産投資も事業の1つです。そのため、収入だけでなく支出を伴うことを忘れてはなりません。例えば、定期的に発生する修繕費、固定資産税、ローンの返済費などがあります。

これらの支出を伴うにもかかわらず、家賃収入があるからといって、使いすぎてしまう人もいるようです。設備が故障して突発的に費用が発生することもあります。そのとき、お金が足りなくなる場合があります。

不動産投資で失敗しないためには、どのような出費が後から発生するのかも想定しながら運用するという、計画性も必要になってきます。

具体的な失敗例

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失敗パターンや失敗する人の特徴についてみてきましたが、具体的にどのような失敗例が多いのでしょうか?

不動産投資における具体的な失敗例について見ていきましょう。

物件選定の失敗

不動産投資における物件選定は、株式投資においてどの株式を運用するか決めるのと同様、運用が成功するかどうかのカギを握る重要な要素です。

例えば、本人は安く物件を購入できたつもりでも、同様の物件がもっと安く出ている場合があるかもしれません。

また、運用目的に合っていない物件を購入してしまうという失敗例もあります。本人は老後資金を補充するために、安定した家賃収入を得たいにもかかわらず、不動産会社に勧められてハイリスクの1棟物件を購入してしまうなどです。

一度購入してしまうと、不動産は流動性が高くないため「思っていたのと違うから次」というわけにはいきません。よく考えてから購入することが重要です。

空き室率の上昇

不動産投資は安定した家賃収入が魅力ではあるものの、空室が生じると肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。

例えば、アパートを1棟購入して運用して、80%ぐらいの稼働率を想定していたとします。ところが、60%、50%とどんどん稼働率が低下してしまう場合があるとします。そうなってくると、返済計画に支障が生じ始めてしまいます。

また、ワンルームマンションを購入して運用していたところ、なかなか入居者が現れないという失敗例もあります。

アパート1棟とは違い初期投資は小さいものの、家賃収入が0になってしまうのです。こちらも返済計画に大きな影響を与えてしまう失敗例と言えるでしょう。

家賃滞納や事故物件

しっかり物件選びをしていても、自分ではどうにもできない事態に巻き込まれてしまう可能性もあります。

例えば、家賃滞納の場合は、満室状態で運営できていたとしても、実際は空室と同じ状態なので大きな痛手です。また、安定した運用が続いていたにもかかわらず、自分の物件で不幸な出来事が起き、事故物件になってしまうといった失敗例もあります。

これらのケースは少ないとは言っても、いつどのタイミングで発生するか分かりません。日頃から万が一に備えておくことが大切です。

失敗しないために

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ここまで読んで「不動産投資って怖いな」と思う方もいるかもしれません。しかし、不動産投資で失敗している人のほとんどが、無計画で対策を練っていなかったことが原因です。では、どのような対策を練っていれば失敗を防げるのでしょうか?

不動産投資で失敗しないための対策について見ていきましょう。

ペルソナの明確化

自分が「この物件は築年数が浅くてきれいだし、需要が期待できる」と気に入ったとしても、入居者のニーズに合っていなければ購入した意味がありません。

例えば、大学からの距離が近く、ワンルームの需要が高いにもかかわらず、ファミリー向けを購入してしまうなどのパターンがあります。

周りに賃貸需要があるのかどうか、どんな人に需要があるのか、ペルソナを明確にしてから物件を選ぶようにしましょう。

家賃低下や金利上昇などゆとりをもって想定

不動産投資は、いつまでも同条件のままで物件を運用できるわけではありません。例えば、築年数が経過してくると、周辺の築年数が浅い物件の方が魅力的になるため、家賃を下げて対抗する必要があります。

また、現在のように低金利の変動金利で融資を受けていても、アベノミクスの効果で徐々に金利が上がって、返済総額が大きくなるケースも考えられます。

しかし、これらは不動産投資では当たり前です。収入が減って支出が増えるという状況でも問題がないように、それらを見越して資金計画を立てることが大切でしょう。

キャッシュを手元に残す

不動産投資をするにあたり、修繕費や税金などのランニングコストは必ず発生します。特に修繕に関する費用に関しては、定期的に発生するものではなく、突発的に発生するものでもあるため注意が必要です。

修繕費用は、物件を購入する際に、今までどのような修繕をしたか確認することで、突発的な出費を防げます。

一方税金は、後払いであることが多いため、余裕資金を手元に残すことが重要と言えるでしょう。

情報収集の方法

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不動産投資の失敗例を参考にしながら運用する物件を選ぶ際には、どんな点に気を付けておけばよいのでしょうか?

情報収集の方法について見ていきましょう。

自分で検索する際は知りたいことを明確に

自分で運用する物件を検索する場合には、物件の掲載数が多すぎるため、まずは情報の整理が必要です。

ただ都心の物件を購入すれば、安定した運用ができるというわけではありません。都心でも人気のエリアや需要などが異なるため、それらも考慮する必要があります。

書籍やインターネットを活用しましょう。どのようなエリアの物件を運用するのがいいのか、どのような間取りの需要が高いのかを明確にしたうえで物件を検索することが重要です。

しかし、なかには作者の主観的な情報や古い情報も混在しているため、取捨選択をしっかりするようにしましょう。

不動産投資会社に相談する

自分で検索すると言っても、仕事で忙しく時間を割けない場合があります。そのような場合は、不動産投資会社に相談するのも選択の1つです。

不動産投資会社に相談すると、投資会社の経験などから最適な運用方法や物件を提案してくれるほか、最新の用法が得られるというメリットがあります。

しかし、いくら不動産投資会社に相談すると言っても、何も下準備しないと、話がスムーズに進みづらいです。どのような目的で不動産投資をするのか、予算はどのくらいなのかといった必要最低限の準備をしてから不動産投資会社に相談しましょう。

まとめ

不動産投資は「不労所得」で、安定した家賃収入が得られるため、ミドルリスク・ミドルリターンとも言われます。しかし、取り組み方によってリスクは大きくも小さくもなるのです。

不動産投資の失敗といっても、無計画に運用して失敗したケースがほとんどでしょう。そのため、しっかりと準備さえしておけば、不動産投資の失敗を未然に防げると言えます。

ペルソナを明確にする、家賃低下や金利上昇などゆとりをもっておく、キャッシュを手元に残しておくなど対策は可能です。失敗しないための対策をしっかり練ってから、不動産投資を始めてはいかがでしょうか。

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