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リフォーム・リノベーション

リノベーション可能?マンション購入の前に修繕箇所を確認しておこう

2016.08.26

中古マンションを購入してリノベーションをする場合、実際に物件をみる内見の際には、修繕箇所を確認しておくことが大切です。マンションではリノベーションができるのは専有部分のみであり、リノベーションのしやすさは構造による違いがあるからです。

意外な共用部分もリノベーションはできない

マンションには専有部分と共用部分があり、リノベーションできるのは専有部分のみです。専有部分は天井や壁、床で区切られた「○○号室」という住人の居住空間にあたり、共用部分はエントランスや廊下、階段、エレベーターなど他の住人と共有して使う部分です。

意外なところでは、専用庭やバルコニーは専用使用権によって利用できる共有部分で、サッシや玄関ドア、構造体のコンクリートも共用部分となります。玄関ドアは、内側であればシートを張ったり、塗装したりすることは可能ですが、サッシの交換はできないため窓の断熱性能を向上させたい場合には、内窓を設置する方法があります。

共用部分の修繕は管理組合の議決をもとに、長期修繕計画に基づいて行われます。

マンションの構造によってリノベーションのしやすさが違う

マンションは構造によってリノベーションのしやすさが異なりますので、気になる物件があったら不動産会社の担当者に構造を質問しておきましょう。

多くのマンションは、鉄筋コンクリート造、あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造の柱・梁・床を枠のようにくっつけたラーメン構造で、梁や柱で支えるつくりとなっています。内部の間仕切り壁には構造上必要な地震や風圧に耐える耐力壁がないため、取り払うことができます。

低層マンションの一部では、耐震・耐久に強い鉄筋コンクリート造の壁式構造で、室内に柱や梁が出ないことがメリットですが、間仕切り壁のうち耐力壁となっている部分は撤去できません。

間取りの変更を含む大規模なリノベーションを想定しているのであれば、ラーメン構造の物件を選ぶと、間取りの自由度が高くなります。

検討するマンションの修繕箇所は建築士と自分の目で確認を

中古物件を購入してリノベーションをする場合、リノベーション費用と物件の購入費用のトータルで予算を組みます。物件の状態によって修繕する箇所は異なりますので、物件価格が安くても修繕費用が掛かれば、トータルでの必要な費用はさほど違いがないケースもあります。

そのため、リノベーション用の物件の購入では、内見の際に自分自身で修繕箇所を確認しておくことが必要です。できれば、リノベーション会社や設計事務所の建築士に同行を依頼すると、修繕が必要な箇所の見極めが適切にできます。その際には、室内の様子を写真に撮っておくとよいでしょう。

リノベーションを前提での中古マンションの購入では、リノベーション可能な範囲を理解しておきましょう。間取りを変えないのであれば、壁式構造も選択肢となります。リノベーションで修繕箇所を把握しておくと、大きな予算のずれを防ぐことができます。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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