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不動産投資

1分で分かる “NOI”の見方 ~不動産投資は数字で堅実に~

2016.11.04

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資を検討する上で、あなたは何を指標にしていますか?

Contents目次

投資をするからには、投資をするかしないかの判断が必要になります。

投資用不動産物件の収入を図るときに一般的に用いられる数値としては、想定賃料があります。

想定賃料はその名の通り、いくらの賃料収入を見込めるかを示すものです。

また、年間の想定賃料を不動産価格で割ったものを「表面利回り」と言い、その不動産の収益力を表します。

しかし、実際の不動産経営には空室や経営コストがかかります。そのため、本当の収益力を判断するのは難しいのです。

そこで、より正確な指標として用いられているのが「営業純利益(NOI)」です。

営業純利益は、想定賃料から空室期間の損失や運営費等を差し引いた手取りの収入のことです。

また、営業純利益を不動産価格で割ったものを「NOI利回り」と言います。

例えば、

 物件価格    1,000万円
 年間想定賃料  100万円
 年間運営費   15万円

の場合、

表面利回りは
100万円/1000万円=10%

営業純利益は
(100万円-15万円)=85万円

NOI利回りは、
85万円/1000万円=8.5%

となります。

このように、一見表面利回りが高い物件でも、修繕費や管理費が高い物件ではNOI利回りが低下し、見込んでいた収益が得られない場合があります。

NOIは不動産の持つ収益力を最も客観的に表した指標だと考えられています。

ちなみに、実質利回りはNOIを物件価格と物件を取得するのにかかった費用の和で除したものを言います。

先ほどの例でいうと、実質利回りは
NOI利回り85万円/(1000万円+取得費用100万円)=7.7%
となります。

表面利回りだけを見て投資対象を選択することは、リスクがあります。

その不動産にはどんな費用がかかるのか把握し、NOI利回りや実質利回りなどを見て、より堅実な不動産投資を目指しましょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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