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新築住宅、価格はどう推移する? ~購入が狙い目な築年数~

2017.07.13

新築で販売された住宅は、その後どのように価格が推移するのでしょうか?実は価格推移をみていくと、「築20年程度の中古マンションの購入が狙い目」ということがみえてきます。

Contents目次

一般的に、新築マンションを購入すると、築15年までは価格下落が大きく、築20年で半値程度まで下がり、その後の価格は安定している傾向です。一方、新築一戸建ての購入では、木造の場合、築20年で建物の評価価値がゼロになるとされています。

そこで、東日本不動産流通機構が公表する、「築年数からみた首都圏の不動産流通市場(2016年)」に掲載されたデータをもとに検証してみました。

「中古マンションの築年帯別平均価格」によると、中古マンションの成約価格は、築0~5年では4,895万円なのに対して、築16~20年は3,159 万円、築21~25年では1,899万円になっています。昨今では新築マンションの価格が高騰しているため、値下がり幅が大きく感じられる傾向です。

その後の価格推移はというと、築26~30年で1,670 万円、築31年以上の物件は1,678万円と、価格が安定していることが見受けられます。 築20年程度の中古マンションを購入すると、資産価値を維持しやすいことを裏付けています。

つぎに戸建てをみていくと、中古戸建ての成約価格は、築0~5年では3,764万円ですが、築21~25年で2,815 万円、築26~30年で2,606万円と推移しています。築20年で建物の評価価値がほぼなくなるため、その後の価格は大きく変わらないことが推察できます。ただし、築年数の経過した中古戸建ては、維持管理状態によっては構造体の補強など大幅な修繕が必要なため、結局リノベーション費用が加算され、新築戸建ての購入と同程度の費用を要する可能性があります。

中古マンションで築20年程度の物件が狙い目と言われるのには、ほかにも理由があります。

一つ目は耐震基準の問題が挙げられます。日本の耐震基準は1981年6月を境に大きく変わり、新耐震と呼ばれ、現行の耐震基準と大きく変わりません。一方、1981年6月以前に確認申請が下りた物件は、旧耐震といわれる基準に基づいているケースがほとんどです。耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強をしているケースを除くと、安全性に問題がある可能性があります。

二つ目は住宅ローンの問題です。RC造やSRC造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、法定耐用年数を超える期間に及ぶ住宅ローンは、組みにくいとされています。

こうした理由からも、資産価値を維持して将来売却する可能性を残しておくためには、築20年程度の中古マンションは狙い目といえるのです。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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