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不動産投資とは、一区分のマンションやアパート1棟などの不動産を購入し、それを第三者に貸して家賃収入を得る投資です。家賃収入（インカムゲイン）のほか、購入時の価格よりも高い価格で不動産を売却する際に得られる利益（キャピタルゲイン）があります。RENOSYの場合、ご契約者様の約8割*が会社員です。

*2023 RENOSY 不動産投資アニュアルレポート

不動産投資の種類は、幅広くさまざまです。代表的なものには

• 区分マンション投資
• 一棟アパート投資
• 戸建て投資
• 不動産投資信託（J-REIT）
• 駐車場投資

があります。

用途や規模の違い、また実物資産（現物への投資）か金融資産（REITなどの金融商品への投資）かなどの違いがあります。どれを選択するかは資産状況や目的によって変わります。

RENOSYの不動産投資は、都市部にある中古のコンパクトマンションを購入して、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資がメインです。そのほか、ファミリータイプの中古マンション・新築マンション、新築・中古のアパート、さらに海外不動産への投資サービスも提供しています。

投資をするには元になるお金が必要です。しかし、不動産投資の場合はローンを組んで投資ができるのです（要審査）。ローンの返済は自分のお金を使うのではなく、入居者からの家賃収入で返していくので、自分の元手をそれほどかけずに始められる投資となります。ローン完済後はまとまった額の家賃収入が得られます。

株式投資と不動産投資の一番の違いは、値動きの度合いです。企業の株価は日々変化します。一方、家賃や不動産価格は日々変動するものではありません。例えば2,000万円の不動産が翌月0円になるということはほぼ起きず、収支がある程度計算できる「先の計画が立てやすい」投資です。

RENOSYの中古区分マンション投資の場合、25〜45歳のサラリーマンが約8割を占め、男女比は8：2程度です。サラリーマンのほか、公務員、医師、弁護士の方もいらっしゃいます。一般的には、投資用ローンを組む際の融資条件「上場企業勤務」「勤続年数3年以上」「年収500万円以上」を満たす方が多い傾向です。

*2024年1月時点

不動産の購入時には、不動産の登記をはじめとした諸経費がかかります。一般的には物件価格の8〜10％を見込んでおくとよいでしょう。金融機関によっては頭金や諸費用を含んだ、物件価格以上を借りる「オーバーローン」が可能なケースもあり、RENOSYでは手付金の10万円で始められる場合があります。

不動産投資のメリットには以下のようなものがあると言われています。

1. 他人のお金で投資ができ、家賃収入で返済ができる
2. 資産ポートフォリオに組み込むことで運用の幅が拡大
3. 節税効果が得られる場合がある
4. 安定した収入が見込める
5. 公的・私的年金を補完する資産形成ができる
6. 生命保険、死亡保険として活用できる
7. インフレのリスクヘッジができる

不動産投資にはデメリットもあります。

ほかの投資と違い、初期費用や修繕積立金などのコストがかかることや、流動性が低いことなどです。ただ、これらのデメリットを事前に把握することでご自身がどの程度許容できるかが判断でき、対策を打つことが可能になります。

不動産投資のリスクには「空室」「金利上昇」「家賃滞納」「家賃下落」「火災」などが挙げられます。不動産投資は、これらのリスクがあるということを事前に把握・理解した上で始めることが大切です。リスクを回避または低く抑えることが可能だと判断できる物件を選ぶことも重要なポイントです。

不動産投資をする目的は、人によってさまざまです。RENOSYのお客様に伺ったところ、「老後の年金対策」「生命保険の代わり」「信用の活用（ローン）」という回答が多く、複数のメリットから総合的に判断して始められる方も多いようです。

不動産投資は、投資自体が初めての方、不動産に詳しくない方でも始められます。もちろん、事前に不動産投資の仕組みを理解し、不動産投資のリスクを把握する必要があります。ただ「不動産を購入し、第3者に貸して、利益を得る」という仕組みはシンプルで、投資初心者の方にもわかりやすい内容です。

不動産投資は、企業に就職して年収500万円以上・3年経過した頃が始めどきです。会社員の場合は金融機関の融資を活用することが多く、長い時間をかけてローンを返済するので、スタートが早いほど完済時期も早まります。35年ローンを30歳で開始すると、65歳で完済、そこから家賃収入を得られることになります。

不動産投資では、必ずしも「自ら大家業を行う大家さん」になる必要はありません。たしかに、入居者からの家賃収入を継続的に維持する必要があり、そのための賃貸管理業務が発生します。しかしこの管理業務は、オーナーが自ら行う必要はありません。時間と専門知識が必要になる業務は、管理会社に委託することができます。

都市部のコンパクトマンションの場合、賃貸需要があるエリアであれば売却益が期待できます。株式などの金融商品と比べると流動性は低いですが、不動産投資の中では最も小さな単位であるため、不動産売買市場での取引は盛んです。不動産の中では流動性が高い商品といえます。

不動産投資は一定のコストもかかります。費用の内訳は、大きく3つに分類できます。

• 入居者が快適に暮らせる状態を保つ費用
• 入退去や入居中の家賃管理などに関する費用
• 税金

RENOSYでは、リスクを平準化するための管理プランを用意していて、税金や管理費など約1.5万円/月のランニングコストが発生します。

不動産投資の利回りとは、投資額（不動産購入額）に対する年間の収入の割合です。不動産投資の利回りには、年間の想定収益から算出する表面利回りと、かかる費用を加味して利回りを計算する実質利回りの2種類があります。

ローンで購入した場合、ローン返済中に物件価格が上昇すれば、売却し短期間で利益が出る場合があります。一般的にローン完済後に家賃収入から経費を差し引いた分が利益となります。

家賃相場は、賃貸需要によって決まります。そのため「古くなる＝家賃が下がる」というわけではありません。需要の高い立地、管理状態の良いマンションを所有することで、大きな家賃下落を回避することができます。

マンションの修繕積立金は、一般的に値上げされる可能性があります。築年数が浅い建物の修繕積立金は、安く設定される傾向にあるためです。管理組合が10〜15年ごとに積立金を見直した際に、値上げを決定することがあります。

コンパクトマンションの家賃は、デフレやインフレの影響を受けづらいことが特徴です。変動があまりないため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。

参考：不動産流通推進センター「不動産業統計集」

マンションの寿命は、鉄筋コンクリート造（RC）または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）の場合、耐久性の限界期間が約100年とされています。住宅資材や施工技術の進歩により、現在のマンションは100年以上保たれるともいわれています。

日本では人口の減少が始まっていますが、東京圏や大阪圏などの主要都市部では単身世帯（一人暮らし）の増加が進んでいます。晩婚化・未婚化などにより、今後も単身世帯の増加傾向は続きそうです。都市部の単身者向けコンパクトマンションなら、日本の人口が減少しても安定した賃貸需要が見込めるでしょう。

東日本大震災では、新耐震基準に基づいて建造されたマンションの倒壊は確認されませんでした。新耐震基準が適用されているのは、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物です。不安な場合は、地震保険に加入することで経済的なリスクに備えることができます。

参考：3.3 物的被害の状況 3.3.1 建物被害｜第3章 災害の概要｜東日本大震災記録集 | 東日本大震災関連情報 | 総務省消防庁

不動産投資の最大のリスクは空室ですが、空室率を下げるにはまず立地の選択が重要です。路線・駅からの距離・周辺環境、長期で賃貸需要が見込める場所かどうかの見極めが重要となります。

不動産投資ローンを組んで物件を購入する場合、火災保険に加入していただきます。また、入居者も火災保険に加入していただきます。そのため、保険金で原状回復が可能です。

不動産投資を考えた時に、ご家族などから「やめとけ」と言われることがあるようです。それは、

• 実態がわからない不安
• ローンへの抵抗
• 投資金額の大きさ
• 損をする可能性

のような理由からです。不動産投資は、ある程度先が読みやすいといわれており、リスクを把握しメリットが上回ると考える人に向いています。

ワンルーム規制とは、その地域で生活する人々の構成が偏らないよう、人口の集まる都市部の各自治体が独自に設けている規制の通称です。東京23区でも、区ごとにワンルームマンション開発規制があります。例えば豊島区には、一定戸数以上の狭小な住戸を含む集合住宅を建築する建築主には「狭小住戸集合住宅税」を課税する規制があります（2023年3月時点）。

不動産投資の「失敗」とは、最終的に赤字になるかどうかです。不動産投資は、運用中に起こる空室による収入減や設備交換などコストのかかる事態をあらかじめ予測できることが多い投資です。そのため長期的な視点で黒字化を目指す投資と考えれば、トラブルが起きても慌てずに運用が続けられます。