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債務償還年数(債務償還力、償還力)

さいむしょうかんねんすう(さいむしょうかんりょく、しょうかんりょく)

債務償還年数とは、本来銀行で事業資金融資を審査するときに用いる指標のひとつです。審査する融資金を含めた債務(有利子債務と言います)の返済に何年かかるのか?を示す数値です。

銀行にとっては、融資したお金が何年で全額返済されるのか?を測るものさしとなり、この「何年で返せるか?」の数値が債務償還年数(年で表します)で、別名を「償還力」と呼んでいます。

事業資金融資では債務償還年数(償還力)は10年以内であることがひとつの基準です。

実は、不動産投資においても債務償還年数(償還力)は非常に重要です。

例えば住宅ローンやリフォームローンのように自分の家に関わる借入では、給料など本人収入だけを考えて審査します。この場合は年間返済額が年収の何割か?という「返済比率(返済割合)」で算定します。

例)住宅ローンの年間返済額100万円÷年収300万円=返済比率30%

一方、アパート経営やマンション一室の投資物件などローンを借りて不動産投資する場合、融資の審査ではこの債務償還年数(償還力)で算定します。なぜなら不動産投資も事業と見なされるので、事業資金と同じく債務償還年数(償還力)で融資判断をするわけです。

償還力(債務償還力)は、「返済原資」で融資を何年かかって完済できるか?を計算します。

返済原資は、売上から経費を引いて最終的に手元に残るお金を指し、「借金を返済する原資」なので返済原資と呼び、一般的な個人事業主なら<税金支払後の利益(所得)+減価償却>です。

減価償却は現金で払う(キャッシュアウトする)わけではなく、あくまで税法上認められた理論上の経費なので、減価償却費に計上した金額は(正しく償却しているなら)実際には手元に残るべきお金であり、所得と一緒に返済原資とします。

例 アパートオーナー 
返済原資は500万円(所得200万円+減価償却300万円)、ローンが1億円の場合、償還力は20年です。

ローン債務1億円÷返済原資500万円=20(年)

このときアパートローンの返済年数が30年だとしたら、償還力は20年なので「期間30年で借りたアパートローンは、このまま進めば20年で完済できる」と審査では考えます。

審査については、債務償還年数(償還力)を根幹とし、それに付随して個人の収入等を考慮した総合的な判断により行われます。実際の審査では家賃収入や経費などに対し、銀行独自の調整数値(ストレスをかけると言います)や、目安とする年数など極秘事項です。これが知られると悪用される恐れもあり、実際に昨今問題となっている不正融資、資料偽造などは債務償還年数も少しでも良くする意図で行なわれたものです。

監修:税理士法人 スバル合同会計

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