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なぜ、都市部の中古ワンルームマンションなのか

資産性 × 収益性で選ぶなら、都市部の中古ワンルームマンション

不動産投資の成功の鍵を握る物件選び。RENOSY ASSETは、お客様の長期で安定した物件を確約するため、取扱物件を安定したニーズが見込まれる都市部の中古ワンルームマンションに限定しています。都市部の中古ワンルームがなぜ長期で安定なのか、紹介します。

なぜ「都市部」?主要都市は賃貸需要が高く、
ローリスクで安定した利回りを狙える

東京・大阪は日本の中心地として今後も人口が集中することが予想されています。今後も需要が高まる見込みがあるにも関わらず、都市部のワンルームマンションには開発規制があるため、供給が大幅に増えることはありません。つまり、都市部のワンルームは希少性が高く、資産価値の維持が期待できるため、投資エリアとして魅力的といえるでしょう。

東京(東京23区、横浜、川崎) ・圧倒的な人口増加人口集中 大阪(大阪、神戸、京都) ・都市部なので人口増加人口集中・高い表面利回りを期待できる
  • POINT 1転入者が多い

    平成29年 都道府県別 転入超過数

    出典:総務省統計局(2017年)

  • POINT 2留学生が多い

    外国人留学生在籍状況

    出典:平成29年独立行政法人 日本学生支援機構(留学生数は高等教育機関 + 日本語教育機関合算)

  • POINT 3サラリーマンが多い

    資本金10億以上の大企業数

    出典:東京都産業労働局「東京の産業と雇用就業2018」(2016年調査時点)

1Rマンション開発規制

東京23区内では、新たなワンルームマンションの建築許可について、一定の条件を求めるなどの建築規制が行われています。背景としては、単身住居者は居住年数がファミリー居住者に比べて短期間なため、地域活動の停滞につながることや、住民税収入がファミリー層ほど見込めないことなどがあげられます。

新宿区の例

対象
3階建以上で30㎡未満の住宅が10戸以上の集合住宅
最低面積
25㎡
ファミリータイプ
住戸設置条件
30㎡未満の住戸が30戸以上の場合、
・第1種低層地域は「(30㎡未満住戸-29戸)×2分の1」以上を40㎡以上の住戸に
・その他の地域は「(30㎡未満住戸-29戸)×3分の1」以上を40㎡以上の住戸に

出典 2013年6月18日 住宅新報

  • POINT 1中心6区は人口増加中

    大阪中心6区人口推移

    出典:数字で見る大阪市の人口〜国勢調査速報集計結果から〜(2015)

  • POINT 2土地価格が東京より安い

    住宅地の公示地価比較(1㎡あたり平均)

    出典:国土交通省「公示地価調査(2014年)」

  • POINT 3利回りが高い

    同条件化の東京・大阪1R比較モデル

大阪市を牽引する「中心6区」の魅力

地価が東京に比べて安く、高い利回りも狙える大阪。特に中心6区では、魅力的な大型商業施設の建設なども多く、人口の増加が進んでいます。

  • 北区

    数多くの百貨店や商業施設が密集する繁華街。御堂筋には大手企業の本社が立ち並ぶ。
  • 西区

    北区、中央区、福島区に隣接し、通勤や買い物に便利な住宅街。
  • 中央区

    官公庁も集中する金融街。タワマンが続々と建設され、市内で最も世帯数が増加している。
  • 浪速区

    比較的地価が安く、他区のビジネス街へのアクセスが優れている。
  • 福島区

    朝日放送や大学のキャンパスも入る大型複合施設「ほたるまち」を中心に急速に発展中。
  • 天王寺区

    天王寺駅を中心に、商業地域が広がる。日本一高い「あべのハルカス」で若者人気急上昇中。
新築と中古マンション販売価格の内訳

なぜ「中古」?新築と比べて安く、
家賃・資産価値も安定

「資産価値が安定している」というのは、中古マンションならではのメリットです。特に築15~20年以降の物件では資産価値の下落率が緩やかなので、新築と比べて売却時の差損を少なくできます。「買った時よりも高く売れる(=キャピタルゲインを得る)」ことはあまり期待できませんが、東京都心などの人気エリアにある物件や、リフォーム・リノベーションで物件価値を高めた場合では、売却時の方が値が高くつくこともあります。

なぜ「ワンルーム」?単身世帯が最も多いから、
1Rの空室期間は短く入居率も高い

東京・大阪共に、最も多いのは若年層の単身世帯。東京では賃貸住宅の流通のうち約7割が単身世帯です。ファミリータイプは賃貸と購入に割れてしまうため、不動産投資に向きません。空室期間が短く、入居率も高い1R/1DKの物件が投資にオススメなのです。

東京23区の賃貸住宅

出典:2010年国勢調査 人口等基本集計(総務省統計局)

過去取り扱い物件一例

  • トーシンフェニックス落合駅前

    トーシンフェニックス落合駅前

    東京メトロ東西線 落合駅 徒歩2分
    2004.10.20(築15年) / 1K / 18.4m²

    販売価格2,000万円

  • ジュネーゼみなと弁天町

    ジュネーゼみなと弁天町

    中央線 弁天町駅 徒歩5分
    2009.02.25(築10年) / 1K / 23.78m²

    販売価格1,430万円

  • Rising place 蒲田南

    Rising place 蒲田南

    京急本線 雑色駅 徒歩6分
    2013.02.27(築6年) / 1K / 20.94m²

    販売価格1,900万円

  • フェニックス伊勢佐木町弐番館

    フェニックス伊勢佐木町弐番館

    京急本線 日ノ出町駅 徒歩5分
    2009.08.05(築10年) / 1K / 21.07m²

    販売価格1,930万円

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