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サービス | 不動産投資の鉄則

PRINCIPLE OF SUCCESS

資産性 × 収益性で選ぶなら、都市部・中古・ワンルーム

不動産投資の成功の鍵を握る物件選び。戸建・区分・棟、新築・中古、商業用など、さまざまな種類の不動産投資があるなかで、RENOSY ASSETは安定した賃貸需要が見込める「都市部の中古ワンルームマンション」を中心に取り扱っています。マンション経営の最大のリスクは「空室リスク」。都市部の中古ワンルームが安定したマンション経営を実現できる理由を、データを交えて紹介します。

なぜ「都市部」?
主要都市は賃貸需要が高く、ローリスクで安定した利回りを狙える

東京・大阪・名古屋は日本の中心地として今後も人口が集中することが予想されています。また、今後も需要が高まる見込みがある一方で、都市部にはワンルームマンションの開発規制があるため、供給が大幅に増えることはありません。つまり、都市部のワンルームは希少性が高く、資産価値の維持が期待できるため、投資エリアとして魅力的だと言えるのです。

都市部マップ

主要都市の市況をデータで見る

なぜ「中古」?
新築と比べて安く、家賃・資産価値も安定

「資産価値が安定している」というのは、中古マンションならではのメリットです。新築の物件は、広告費や利益などが少なからず上乗せされているため、購入後数年で大幅に資産価値が下落します。一方で中古物件、特に築15~20年以降の物件は、資産価値の下落率がゆるやかです。そのため、新築と比べて売却したときの差損を少なくできます。「買った時よりも高く売れる(=キャピタルゲインを得る)」ことはあまり期待できませんが、東京都心などの人気エリアにある物件や、リフォーム・リノベーションで物件価値を高めた場合では、売却時の方が値が高くつくこともあります。

新築と中古マンション販売価格の内訳と実例比較

POINT

マンションの寿命

中古マンションを購入するにあたって心配なのは、マンションの寿命。30年後、ローンを完済する頃までに建物が大きく劣化していれば、当初想定していた賃料が入らない恐れもあります。中古物件を選ぶときは、築年数と耐震基準を意識しましょう。

マンションの寿命について国土交通省がまとめた研究例によると、RC造(コンクリート)の物理的寿命は117年と推定されています。

耐震基準とは、構造物が最低限の耐震能力を持っていることを保証し、建築を許可する基準です。1981年に建築基準法が大幅改正され、2019年現在、築38年以下の物件は、新耐震基準によって品質を保証されています。

築古物件・耐震基準

※耐震基準:構造物が最低限度の耐震能力をもっていることを保証し、建築を許可する基準。建築基準法などの法令により定められている。

なぜ「ワンルーム」?
単身世帯が増えているから、賃貸需要が安定

都市部の賃貸で最も多い単身世帯。東京では賃貸住宅の流通のうち6割以上が単身世帯(※1)です。ファミリータイプの需要は賃貸と購入に割れてしまうため、不動産投資に向きません。東京の単身世帯数は、数・割合とともに過去30年間増え続けています(※2)。都市部のワンルームマンションの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。

東京の単身世帯数の推移と予測

※1 出典:総務省(2019)「平成 30 年住宅・土地統計調査」(2020年1月17日アクセス)
※2 出典:2000年以前は、東京都(不明)「世帯の種類別世帯数及び世帯人員-東京都、区市町村(昭和55年~平成17年)」2000年以降の実績値および予測値は、東京都(2019)「東京都世帯数の予測」(2020年1月17日アクセス)

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