INVESTMENT COST

不動産投資の基本 | 初期費用/運用コスト

不動産投資の初期費用と運用コスト

不動産投資には数百万円〜数千万円単位の自己資金がかかるものと思われがちですが、実際には少額の自己資金ではじめられます。ローンの返済金も、家賃収入を活用することで少ない負担で完済まで運用することができます。

不動産投資でかかる初期費用と運用コストについて詳しく見ていきましょう。

初期費用 10万円からはじめられます

不動産投資の初期費用といわれるものは2つ、諸費用と手付金があります。

物件価格については、多くの場合「全額融資」を受けることができるので初期費用はかかりません。

1つ目の諸費用とは、契約時にかかる印紙やローンの事務手数料など約50~60万円の費用です。これも基本的には金融機関や審査によってはローンに上乗せすることが可能です。

※一部金融機関では諸費用の一部(固定資産税精算金・管理費などの精算金)がローンに含められません。

諸費用が全額ローンに組み込めた場合、初期費用としてかかるのは2つ目の手付金約10万円のみになります。これは不動産を購入するときに買主から売主に意思表示として渡す物件価格の一部で、ローンに組み込むことができません。

手付金は、仲介で購入した場合は一般的に不動産価格の5~10%(2,000万円の物件で100~200万円)が相場になるケースが多いようですが、仲介ではなく売主として物件を提供しているRENOSYでは、相場の約10分の1である、10万円~20万円となっています。

不動産投資の物件価格と初期費用
※当社で実際にあった取引をもとに作成。一部金融機関では諸費用のうち固定資産税の精算金と管理費の精算金はローンに含められません。

このように、条件によっては初期費用をかなり抑えられるため、まとまった資金がない方でもはじめられるのがRENOSYの不動産投資です。

なお、融資条件を決めるにあたり、金融機関は主に「返済能力」と「購入物件の収益性」の2点を評価しています。RENOSYの初期費用が少額ですむのは、当社が扱う物件の収益性が提携している金融機関に認められて、融資が可能になるからです。

月々の運用コストは 1物件あたり約1.5万円

不動産投資には物件購入費用以外に税金や管理費などのお金がかかります。

ローン返済中は、35年間の平均収支は1件あたり差し引き約1万〜1.5万円/月ほどの負担になります。

完済前は月々マイナス収支にはなりますが、完済後は家賃収入がそのままリターンとして入り、不動産という現物資産が残ります。すぐに収入が増えるというよりは、支出を積み立てることで老後に定期的な収入が入る投資ととらえるのがよいでしょう。

不動産投資には以下のコストがかかります。

毎年かかる固定費用

  • ローン返済費用
  • 管理費・修繕積立金(毎月 約1万円)
  • 固定資産税・都市計画税(毎年 約5万円)

それ以外の費用

  • 不動産取得税(初年度 約10万円)
  • 火災保険料(10年 約2万円)
  • 設備の修繕費(5年に1度に約20万円)

物件の大きさや選択するプランによって細かいキャッシュフローは変動します。下の図は当社物件の運用事例をもとにした概算シミュレーションの一例です。

購入価格2,000万円/家賃8万円の物件購入後のキャッシュフロー概算例
※この収支は概算シミュレーションです。税金は固定資産税・都市計画税が50,000円/年、不動産取得税を[100,000円÷35年]として計算しています。設備費用は当社の運用実績を基に算出した数字です。

なお、空室期間は家賃収入が入らないため、支出がそのままオーナーの負担となります。できるだけ空室にならないように賃貸管理をしっかりと行うことが安定した運用を叶える重要なポイントです。

老後に備えるなら物件2件から

老後ゆとりある生活を送りたい場合、高齢無職世帯であれば、年金のみだと月々15万円、30年で5,400万円不足すると言われております(詳しくは老後に備える資産形成を参照)。

不動産投資なら月々約3万円の負担で物件2件を運用することで、前述の不足額を賄うことができます。

2件運用なら月3万円の支出で7,008万円の収益に

例えば購入価格2,000万円、家賃80,000円の物件を1件持つと、家賃下落を加味しても、老後には家賃収入を月々 80,000円 × 80% = 64,000円/月、30年で64,000円 × 12カ月 × 30年 = 2,304万円得ることができます(※1)。

また、不動産は売却することも可能ですので、価値下落を加味しても、2,000万 × 60% = 1,200万円分の不動産が残ります(※1)。

よって、1件あたり合計3,504万円、2件所有すれば7,008万円の資産になります。

この資産を作るための月々の負担は、物件1件あたり1.5万円なので、2件で3万円です。

7,000万円を貯金で貯めるには、35年間毎月約17万円も積み立てなければなりません。このように、不動産投資は運用効率が非常に良いことが分かります。

※1 家賃下落率と売却予想額は東京カンテイのデータをもとに当社が算出した数字です。

35年で7,000万の資産を作る為に必要な金額比較
※2 保険の利益率と払込金額は当社による概算です。
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