「居住用」も視野に物件を選定。3年で2,000万円高く売却できました。

─ 不動産投資を始めたきっかけは？

新卒の頃から投資には興味があり、不動産はすごく好きで不動産投資をしたいとずっと思っていました。ただ、流動性が低いのではないか、節税に本当になるのか、採算があうのかという点が気になったまま時が経ち、2020年ごろやっと始めたという感じです。私と同じ時期に転職した友人たちが次々に不動産投資を始めたので、私もつられて始めました。

5、6社の不動産会社から話を聞き、3社から6件購入しました。RENOSYで購入したのは、2件目と3件目です。いまそのうち1件の売却をしています。

3件は都内の都心の物件、3件は大阪の物件です。東京の物件の価格が上がってきていて利回りが望めない環境になってきているので、自然と大阪にまで範囲が広がりました。

─ 不動産投資を始めて変わったことは？

最初は手探りで不動産会社のアドバイスを聞きながら購入していったのですが、3件目くらいから、自分がどういう物件を買ってどうイグジットを取りたいのか（出口戦略）が定まってきて、購入時にどういうポイントを見ればいいかががわかるようになってきました。

─ 不動産投資に対するメリットはなんだと感じていますか

金融商品を買うためには、自分の手元の資金が必要になりますが、不動産投資は、自分の信用を使って投資ができるという点にメリットを感じます。

─ 4年間続けられて、不安になったことはありますか

6件のうち1件の部屋が数カ月空室となり、自分の手出しが発生した際には、この状況が同時に4件、5件と起きてしまったらどうなるんだろう……と想像したことはありました。

─ その点はどう払拭されたのですか

空室は、ある程度付き合わないといけないリスクだと思っています。ですので、賃借人がすぐ入るエリアで購入するとか、実際空室になってしまったときには賃貸管理会社と密に連携を取って状況を把握し、広告費の設定が今のままでいいのかなど細かくアドバイスを聞いて、早く賃貸付けができるようにオーナーとしてできることは頑張ることが必要と思います。 

─ 空室がリスクの大きな部分だということですね

そうですね、保有中のリスクは空室だと思います。あと、もうひとつは物件の価格変動もありますね。

価格変動に対しては、購入しようとする物件の価格が高いのか安いのかを、自分自身でも調べることが重要だと思っています。私は周辺の物件価格をネットで調べたり、周辺物件の売却時の成約価格を不動産会社に確認したりしました。

幸い、購入後は不動産価格が上昇していて下落局面を経験していないので、リーマンショックの時のような下落が起きたらどう対処するか、考えないといけないなと思います。

─ 複数の不動産会社で購入した経験から、RENOSYのよい点はありますか

RENOSYには購入の部分だけでなく、売却までお手伝いいただきました。保有中の賃貸管理についてもお手伝いいただき、販売だけでなく全般的にサポートされているという点が特徴だと思っています。

逆に改善してほしい点は、お客さんが多いからかもしれませんが、購入を決めるまでの時間が短くて、すぐに決めないと物件がなくなってしまうところですかね。

─ 売却について教えてください

2021年に購入した、50平米台なかばの都心のタワーマンションを売却しました。ワンルームマンションと違い、50m2を超える物件は「投資用マンション」と購入者自身が住む「居住用マンション」としての販路があると考えていて、ターゲットを広げた状態で利益獲得（イグジット）が可能だと考えて買いました。

購入から5年経過していないので短期譲渡で約40％の税率がかかりますが、それでも不動産市況が今かなりいいので、購入時よりも利益を乗せられると思って売却しました。不動産は金融商品より流動性が低いと思っているので、税率が高いときでも売れるときにきちんと売ろうという考えです。

ちょうど退去が出たタイミングで、売却の問い合わせをしました。

─ 売却はスムーズでしたか

実は、最初からRENOSYへ売却の相談をせず、居住用に強い大手の不動産会社に問い合わせていました。そして専任媒介契約を結んだのですが、両手仲介で考えられていて、買い手が見つかるまでに時間がかかりそうとわかったので、RENOSYに相談しました。

居住用不動産の賃貸・売買・管理を扱うモダンスタンダード（GA technologiesのグループ会社）は、売買事業において両手仲介の方針は取っておらず、他の仲介会社経由のお客様にも積極的に紹介していると伺ったので、より多くの買い手の方にアプローチできるんじゃないかなと思って依頼先を変えました。モダンスタンダードに依頼してから1カ月ちょっとで売却先が決まりました。

購入希望者が複数いたため、想定より高い金額で売却ができました。契約締結もオンラインで、旅先で捺印できたのでとてもスムーズに進みました。

─  購入時と売却時の価格はどのくらいでしたか

購入時は6,000万円弱で、約3年後、8,000万円台半ばくらいです。

─ 手残り金額だとどれくらいですか

1,500万円くらいだと思います。

─ そのお金を次にどうされますか

最近趣味でアートに投資を始めて、割と大きな額にはなるので、既に名前の通った画家さんのアートが買えたらなと思っています。

─ 不動産投資をまだやっていない人へのメッセージをお願いします

不動産会社の方はいろいろと説明はしてくれますが、やはり自分で調べることが大切です。できれば、どういうふうにイグジットするのか、長期保有だったら不労所得を狙って何十年も持つという選択肢もありだと思いますし、もし短期で売り抜きたいのであれば、短期で売れる絵が描けるのか、そのあたりのストーリーをある程度自分で描いてから買った方がいいのではと思っています。