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不動産投資

物件評価方法(積算法・収益還元法)

2018.03.14

不動産投資の費用全額を自己資金でまかなえる人は少なく、多くの人は金融機関から融資を受けます。不動産投資家は、融資を受けるための条件、物件価格の何割まで融資に応じてくれるか、などを知っておくべきです。なにより知るべきなのは、融資を申し入れた金融機関は、融資前にあなたが検討している物件の価値を必ず評価する、ということです。

物件価値の評価方法は、大きく分けて「積算法」と「収益還元法」の2種類があります。

積算法とは

「積算法」は、物件の土地と建物を別々に分けて価値を測る方法です。

土地は国税庁の相続税評価額路線価や市町村の固定資産税路線価のほか、国土交通省の公示価格、都道府県の基準地価などを参照し、土地の形状や接道状況などの要因を加味して、価値を計算します。例えば、角地は利用価値が高いので高く評価されますが、旗竿地は利用しにくいため低く評価されます。

一方の建物は、その物件を改めてゼロから建築し直した場合にかかるコスト(再調達原価、再取得価格)を計算し、さらに調整を加えて算出します。新築以外は、残りの耐用年数を耐用年数で割った数値をかけて補正します。

建物の構造によって新築時の1平方メートルあたりの単価(目安)と耐用年数は、以下のように決められています。

  • 鉄筋コンクリート(RC):16万~22万円、47年
  • 重量鉄骨:13万~18万円、34年
  • 木造:10万~16万円、22年

例として、マンション(RC)の積算価格を計算してみましょう。

  • 専有面積:100平方メートル
  • 築年数:10年
  • 路線価:25万円
  • 敷地面積:2,000平方メートル
  • 区分マンションの土地の持ち分:40万分の5,000

土地の価格:25万円×2,000平方メートル×5,000÷40万=625万円

建物の価格:20万円×(47-10)÷47×100平方メートル=1,574万円

合計:2,199万円

この条件の場合は、マンション(RC)の積算価格が2,199万円となります。

収益還元法とは

一方、収益還元法は、その物件が将来生み出すと予測される収益(家賃収入)をもとにして、現在の価値を測る方法です。「直接還元法」と「DCF還元法」の2種類があります。

直接還元法では、収益から管理費などの諸経費を差し引いた純利益を還元利回りで割って、収益還元価格を計算します。還元利回りを算出するのに厳密な計算式はなく、類似物件の取引事例や、地域性などの要因を加味して算出されます。

例えば、直接還元法で以下の条件の場合を考えてみましょう。

  • 家賃収入:年間500万円
  • 年間経費(維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、空き室等損失相当額など):100万円
  • 還元利回り:8%

収益価格:(500万-100万円)÷8%=5,000万円

この条件の場合は、収益価格が5,000万円となります。

一方、DCF還元法は、不動産を保有している期間に得られる純利益と、その後に売却して得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。金利や売却時の価格も考慮するところが直接還元法と異なります。

出口まで考慮するので予測の精度は高められる可能性がありますが、それだけ算出方法が複雑なので、投資中級者以上のレベルになるまでは、考えなくてもいいかもしれません。

銀行評価以上の融資を受けると危険

金融機関が融資を検討する際、積算法をベースに金額を決定するのが主流です。それは、投資家が債務不履行になった時に、その物件を現金化して資金回収をしなければならないからです。

このため、積算評価額が物件価格よりも大きければ担保余力があると判断され、融資を受けやすくなります。逆に、積算評価額よりも多くの融資を受けてしまうと、担保割れと判断され信用棄損に陥ることになります。

金融機関が積算評価額以上の融資を行うことは確かにあります。しかし、それは融資を申し込んだ投資家の他の資産や給与所得、属性の高さなどを返済余力として考慮しているためです。ただし、そうした状態の場合、2件目以降の追加融資が受けにくくなる可能性があるので注意しましょう。

最近は収益還元法に基づいて融資金額を決定する金融機関が増えているようです。積算法での評価が低くても、十分な収益を見込める物件であれば、担保評価以上でより売買価格に近い金額まで融資が受けられる可能性があります。こうした知識をもとに、金融機関との交渉に臨んでみてください。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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