7年前、勉強のために購入。数年後キャピタルゲインを得られる結果に

─ 不動産投資を始めようと思ったきっかけを教えてください

7年前にRENOSYで区分のワンルームを購入しました。起業したいという思いがその当時からあり、いろいろ興味がある業界の一つが不動産でした。

親戚が不動産会社を経営していたり、友人の家業が不動産業だったりしたので、不動産業は収益性が望める事業というイメージが漠然とあったんです。そして将来自分でも一棟マンションや、商業ビルなどを持ちたいという思いがありまして、まず、不動産取引の勉強のため不動産投資をやろうと思ったのがきっかけです。

そのため、ワンルームの不動産投資で儲けようとか、資産形成しようという点はあまり期待せずに買いました。

─ 勉強先としてRENOSYを選ばれた理由は

最終的には人で選びました。カリスマ性があるというか、面白い人たちがいるという理由からです。まだGA technologiesがIT化していない頃から「不動産×IT」を掲げていたのも、興味深いと思いました。その後さまざまな企業のM&Aを実施されており、私自身が現在M&A、まさに買収のアドバイザリー業務をしているのですが、当時この規模の会社になるとはあまり想像していませんでした。

そして信頼のおける知人からの紹介だったという点も、RENOSYを選んだ理由になります。

─ リサーチ先はRENOSY一社でしたか

いえ、20社ぐらい調べました。業界を知るために、いろいろな会社から話を聞きました。

前職時代は飛び込みの勧誘電話もかなりあったので、かかってきた電話に意図的に対応していろいろ聞き出しました。届いたDMの会社にもあえて連絡しましたし。性格上、もしくは関西人なので価格交渉もして、ワンルームマンションの値下げポイントもだいたい把握することができました。

一顧客としてはめんどくさいお客さんだったと思います。RENOSYの当時のセールス担当者からも「もう池田さん買わないですよね」と言われました（笑）

─ 物件選定まで入念にリサーチされていそうですね

そうですね。購入する物件については、周辺の開発情報、都市計画などのオープンデータを調べて、賃貸需要について検討しました。

また借入れの金利や将来的な家賃相場、資産価値についても、マーケット的にどういう状況にあるかを調べました。

選んだ物件の所在エリアは、もともと土地勘のある場所だったので、建物周辺をGoogle マップで見ました。表面利回りを見るだけではなく、管理費・修繕積立金や物件の償却についても精査して、これらを鑑みたうえで購入を判断しました。

結果論でしかないですが、購入時からの不動産の値上がり状況や、円安などの影響によって日本の不動産を海外の人が買う流れを見聞きして、あのタイミングで買っておいてよかったなと思っています。

─ 2件買われたのも勉強のためですか

そうですね、ポートフォリオを組むとはどういうことかを理解するうえで2件購入しました。そして経済合理性を考えたとき、1件でなく2件がいいのかなと思ったためです。

購入時にかかる登記費用や印紙税のほか、保有期間中の固定資産税、減価償却費、また売却時にはどんな費用がかかるのか、税率や仲介手数料はいくらになるかなど、不動産にかかる費用についても一通り調べました。

ワンルームの購入から始めたことをきっかけに、数年前に宅建士の資格も取りました。

その後も不動産の勉強は続けています。

─ 勉強を続ける理由は何でしょうか

私自身が、どの分野においても、専門家と同じレベルでモノを見て判断したいと思っているからです。現在2社目の会社に勤務していますが、この会社に転職したのも、将来経営者になるうえで専門スキルを身につける必要があると考えたからです。

前職は総合商社だったのですが、財務的な専門家の意見を添えて稟議を上げないと社内決裁が通らないという経験をしました。経営者も専門家に話を聞かなければいけないのかとわかったんです。

それで、自分がその専門家の立場を理解していれば、将来経営者になる際、自分自身で経営判断ができると思ったんです。

どんなジャンルで仕事をするうえでも、その分野の専門家レベルまで自分を引き上げたいと考えています。

─ 将来の夢は

興味を持った分野で複数の事業に携わり、不動産業ではキャッシュで一棟モノを買えるまでになりたいなと思っています。一棟購入後は、その建物を担保に更にポートフォリオを拡大したいと考えています。

昔は起業して上場させるというマインドセットもありましたが、いまは家族や周りの人との時間が取れて、欲しいものを不自由なく買える裕福な暮らしができたらなと考えています。

─ 勉強として購入した物件は、長く持ち続ける計画ですか？

ローン期間の35年という長期で持つイメージはあまりないですね。

売却時の税金を考えると、5年を過ぎて売却した方が税率が安くなるので、5年過ぎた時のマーケットバリューを知るために、3年目の時売りに出したんです。

どのくらいの値段設定にしたら買う人がいるかを確かめるため、最初4％ぐらいの利回りになる金額に設定して、値段を変えながら様子を見ていました。

結果、売却したら数百万円のプラスになる試算ができたんです。この時売ってもよかったのですが、数百万円のキャッシュを手に入れるために売りたいかというと、そうではなかったので、もう少し持っていてもいいかなと思い、売却はしませんでした。

物件周辺の開発が今後まだもう少し進みそうなので、開発されたタイミングでもう一度検討しようかなと、一旦保留にしています。

─ アプリOWNR by RENOSYは使っていますか？

ときどき使っていますし、非常に便利だと思っています。

不動産投資をやっている話をサラリーマン仲間にすると、いろいろ聞かれるんです。たとえば保険は一度入ったらどういう加入条件だったかあまり覚えていないと思うのですが、不動産も同じで、賃料・管理費がいくらとか何月に買ったとか頭に入っていないんです。なので、アプリを使ってこういう条件だったと自分でいつでも確認できるのは非常に便利ですね。

─ 不動産投資をまだやっていない人へのメッセージをお願いします

投資はリスクがあるから結局貯金していた方がいいとか、保険にも入らず貯金していた方が結局いいという考え方もあるとは思うんですが、じゃあみなさんその貯金はちゃんとできてますかというところだと思うんです。

私はあまり貯金ができない性格だったので、同じように月1万円、2万円の貯金がなかなかできない人ならば、積み立てと捉えて不動産投資をしてもいいのではないでしょうか。

一点お伝えしたいのは、チラシに書かれた内容や、セールスの言葉を鵜呑みにせず、自分で調べましょうということです。不動産会社によっては騙すまでいかないにしろ、売り手に不利益な情報は見せないところもありますし。

不動産投資はそれほど儲からない代わりにリスクも低いので、勉強代としてやってもいいのかなと思います。

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