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積算法

せきさんほう

物件価値の評価方法は、大きく分けて「積算法」と「収益還元法」の2種類があります。今回は積算法について解説します。

積算法は、物件の土地と建物を別々に分けて価値を測る方法です。

土地は国税庁の相続税評価額路線価や市町村の固定資産税路線価のほか、国土交通省の公示価格、都道府県の基準地価などを参照し、土地の形状や接道状況などの要因を加味して、価値を計算します。例えば、角地は利用価値が高いので高く評価されますが、旗竿地は利用しにくいため低く評価されます。

一方の建物は、その物件を改めてゼロから建築し直した場合にかかるコスト(再調達原価、再取得価格)を計算し、さらに調整を加えて算出します。新築以外は、残りの耐用年数を耐用年数で割った数値をかけて補正します。

建物の構造によって新築時の1平方メートルあたりの単価(目安)と耐用年数は、以下のように決められています。

  • 鉄筋コンクリート(RC):16万~22万円、47年
  • 重量鉄骨:13万~18万円、34年
  • 木造:10万~16万円、22年

例として、マンション(RC)の積算価格を計算してみましょう。

  • 専有面積:100平方メートル
  • 築年数:10年
  • 路線価:25万円
  • 敷地面積:2,000平方メートル
  • 区分マンションの土地の持ち分:40万分の5,000

土地の価格:25万円 × 2,000平方メートル × 5,000 ÷ 40万 = 625万円
建物の価格:20万円 × (47年 - 10年) ÷ 47年 × 100平方メートル = 1,574万円
合計:2,199万円

この条件の場合は、マンション(RC)の積算価格が2,199万円となります。

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