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収益還元法

しゅうえきかんげんほう

「不動産物件を購入して不動産投資をしたいけど、この物件が将来に渡っていくら収益をあげるのか分からない。」

そんな悩みを持っている方、多いのではないでしょうか。不動産投資をする際に、物件の価値を計算する方法が3種類あります。

  • 原価法:同じ建物を同じ場所に建てたときの価格に耐用年数と経過年数を加味して算出
  • 取引事例比較法:周辺の相場から算出
  • 収益還元法(直接還元法・DCF還元法):得られる賃料収入をもとに算出

今回は収益還元法の直接還元法とDCF還元法について解説します。

直接還元法

直接還元法では、収益から管理費などの諸経費を差し引いた純利益を還元利回りで割って、収益還元価格を計算します。

(純利益:収益 - 諸経費)÷ 還元利回り = 収益還元価格

で計算できます。

例えば、直接還元法で以下の条件の場合を考えてみましょう。

  • 家賃収入:年間500万円
  • 年間経費(維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、空き室等損失相当額など):100万円
  • 還元利回り:8%

収益還元価格 :(500万 - 100万円) ÷ 8% = 5,000万円

この条件の場合は、収益還元価格が5,000万円となります。

実際に物件を保有していれば、利回りの計算は簡単ですが、保有していない物件の利回りは推測で出すしかありません。よって、還元利回りを算出するのに厳密な計算式はなく、目安から算出したり、類似物件の取引事例や、地域性などの要因を加味して算出されます。

DCF還元法

DCF還元法は、ディスカウントキャッシュフロー法の略で、不動産を保有している期間に得られる純利益と、その後に売却して得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。金利や売却時の価格も考慮するところが直接還元法と異なります。

出口まで考慮するので予測の精度は高められる可能性がありますが、それだけ算出方法が複雑なので、投資中級者以上のレベルになるまでは、考えなくてもいいかもしれません。

積算法との違い

収益還元法が、物件が将来生み出すと予測される収益(家賃収入)をもとにして現在の価値を測る方法に対して、積算法は、物件の土地と建物を別々に分けて価値を測る方法です。

参考:積算法とは

金融機関が融資を検討する際、積算法をベースに金額を決定するのが主流です。それは、投資家が債務不履行になった時に、その物件を現金化して資金回収をしなければならないからです。

このため、積算評価額が物件価格よりも大きければ担保余力があると判断され、融資を受けやすくなります。逆に、積算評価額よりも多くの融資を受けてしまうと、担保割れと判断され信用棄損に陥ることになります。

金融機関が積算評価額以上の融資を行うことは確かにあります。しかし、それは融資を申し込んだ投資家の他の資産や給与所得、属性の高さなどを返済余力として考慮しているためです。ただし、そうした状態の場合、2件目以降の追加融資が受けにくくなる可能性があるので注意しましょう。

最近は収益還元法に基づいて融資金額を決定する金融機関が増えているようです。積算法での評価が低くても、十分な収益を見込める物件であれば、担保評価以上でより売買価格に近い金額まで融資が受けられる可能性があります。こうした知識をもとに、金融機関との交渉に臨んでみてください。

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