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不動産投資

不動産投資ローンってどんなもの?住宅ローンとは違うの?

c 2019.01.22

不動産投資をスタートさせるにあたり、金融期間から借り入れる方が多いと思いますが、その際に耳にするのが「不動産投資ローン」です。不動産投資についての基礎知識を学びましょう。

不動産投資ローンとは

投資用物件を購入する時、足りない資金を補うものとして金融期間から借り入れをします。その時に登場するのが不動産投資ローンです。 

まず、不動産投資ローンには、どのようなメリットやリスクがあるのでしょうか。

ローンを利用するメリット

不動産投資ローンを活用するメリットはいくつかあります。代表的なメリットが、少ない資金で数百万円、数千万円、時には、億単位の運用ができるという意味のレバレッジが使えるという点です。

不動産は現物資産のため、金融機関は担保として高く評価します。土地や建物の評価額が融資の基準となるため、多額の融資が受けられます。しかも現在は低金利です。 

不動産投資ローンを利用することで、手元に十分な資金がない状態での不動産投資が可能になります。自己資金で購入となると貯蓄のために長い時間が必要になりますが、貯める時間が必要がなくなるため、不動産購入のチャンスを失うこともありません。

ローンを利用するリスク

 不動産投資ローンを利用し、返済はどうするかというと、他人に貸し出すことで得られる家賃収入からローン返済にあてます。これが一般的な不動産投資のスタイルです。

そのため、空室になると家賃収入がなくなるもしくは複数物件所有している場合には減るリスクがあります。家賃収入がそのままローン返済に直結している点を押さえておきましょう。

貯蓄がない状態だと、所有物件に空室が増えるほど、ローン返済が苦しくなります。

また、不動産投資ローンが変動金利を利用した場合には、金利の変動によってローンの返済が難しくなる場合があります。金利の変動による返済額は社会の経済状況によって変化する可能性があります。

変動金利は固定金利に比べて金利が安い傾向のため、多くの人が変動金利を選択しますが、長期的な視点で返済計画を立てることが必要です。35年ローンのような長期ローンを組む場合、金利が上昇した場合は何パーセントの上昇まで受け入れられるかを想定しておくのがいいでしょう。

不動産投資ローンの金利の種類など、より詳しくは「 不動産投資ローンにおすすめの銀行はどこ?金融機関の特徴と選び方 」をご覧ください。 

住宅ローンとの違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、不動産を購入するためのローンという点は同じです。しかし、不動産を使用する目的が違うため、審査の基準が異なります。

住宅ローンは、購入した物件を自らの住居に使用する際に利用するローンです。一方、不動産投資ローンは投資を目的としたローンで、「不動産投資」という事業に対しての融資です。投資がうまくいかなかった時のリスクを考えて、審査が厳しいことが特徴です。

不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、ローンを組む人の年収や返済能力だけでなく、投資物件の収益力を審査されます。

不動産投資ローンは融資額はどの程度?

不動産投資ローンを利用する際、どの程度の融資を受けることができるのでしょうか。

年収の5倍程度が平均 

不動産投資ローンでは年収の5倍程度が目安といわれています。

また、住宅ローンと不動産投資ローンでは、不動産投資ローンの方が金利が高いです。

収入が500万円だと仮定すると、借りられる金額は2,500万円程度が目安になります。また、年収だけでなく、勤務先の信用度によっても融資額が左右される点を覚えておきましょう。もちろん、物件と土地の評価が融資金額に大きく影響を与える点も覚えておきましょう。

年収別で相談するべき金融機関が違う

大手都市銀行は富裕層向けに不動産投資ローンを扱っています。年収が少ない人が大手都市銀行で不動産投資ローンの融資を受けることは、現実的ではありません。住宅ローンとは違い、一般向けの不動産投資ローンが用意されていない場合が多いです。

年収が1,000万円以下の場合、地方銀行、信用金庫などにローンの相談をしましょう。年収が500万円以下なら、日本政策金融公庫が狙い目です。

より詳しくは「 不動産投資用のローンを組むために必要な年収は? 」をご覧ください。

不動産投資ローンの審査ポイントは

不動産投資ローンを借りる際、金融機関は借主のどんな点に注目して審査しているのでしょうか。不動産投資ローンの審査のポイントをご紹介します。

年収

現在どの程度の収入を得ているか、また将来にわたってどの程度収入が見込めるのかは、不動産投資ローンの審査において重要な判断材料です。勤務先の将来性や社会的な評価によっても、審査の通りやすさが変わってきます。具体的には源泉徴収票や確定申告書を提出し、審査を受けることになります。

上場企業に勤めていたり、安定した高収入が見込める職に就いていたりすれば、当然有利です。たとえ年収が同じであったとしても上場企業の方が、不動産ローンは通りやすくなります。

金融資産

金融資産とは、現在の貯金額や所有している資産のことです。収入が多くても、金融資産が少なければ思ったような融資を受けられない可能性もあります。

反対に、年収が少なくても多くの金融資産を持っていれば、不動産投資ローンを受けられる可能性は高いです。

収益性が見込める物件かどうか

購入したい物件に収益力があるかどうかは、融資する側にとって大きな審査ポイントとなります。収益物件としての魅力に乏しい物件では貸付金を回収できない可能性が高まるからです。

まとめ 

不動産投資ローンを借りると、借入金の利子を含めて計画的に返済していかなければなりません。目先の利益にとらわれてリスクを考えずにいると、返済が苦しくなり生活を圧迫する事態に陥ることもあります。

 不動産投資に失敗しないためには、メリットやリスクを十分に理解した上で、事前に収益のシミュレーションを行うことを忘れないようにしましょう。不動産投資に詳しいプロの意見に耳を傾け、詳細なシミュレーションを行なって返済計画を明確にすることが大切です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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