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リフォーム・リノベーション

賃貸と中古マンション購入+リノベはどっちがお得?35年住宅ローンでシミュレーション

2016.08.10

住まいの選択には、まず賃貸か購入かという選択肢があります。

家の購入を考えたことがある人の中には、家賃を支払い続けるのと、ローンを組んで返済していくのと、どちらがお得か、どちらが満足度が高いかを悩み、結局現状維持で賃貸に住み続けている方も多いのではないでしょうか?

自分のこだわりを実現できる住まいへの憧れはあるけれど、高い買い物だから簡単に決断することはできないと思います。

そこで、賃貸物件と購入物件での生活を比較してみたいと思います。

今回は、東京23区60m2の平均家賃相場16万円/月の物件と、中古マンションを購入してさらに理想の住まいにするためにリノベーションをした場合を比較します。

  • 賃貸マンション:60m2、月額家賃16万円
  • 中古マンション+リノベーション:60m2、築20年、3200万円+800万円

さらに、以下の条件を追加して比較します。

  • 中古マンションの購入費用とリノベーション費用は、住宅ローンでまとめて計算
  • 住宅ローンの変動金利は0.875%
  • 賃貸マンションの住居期間、住宅ローンの返済期間はともに35年間で計算

お金の比較

まずは、お金の比較です。35年間住むとして、賃貸と物件購入では、どちらに軍配があがるでしょうか?

賃貸マンション(家賃16万円)の場合

家賃16万円/月 × 12ヶ月 × 35年間
= 6720万円

中古マンション+リノベーション(4000万円)の場合

総額4000万円、返済期間35年、変動金利0.875%
=11万599円/月

総返済額は、4645万円になります。
※ローンの計算はイー・ローンのシミュレーションなどで簡単に計算できますよ!

どちらがお得?

月額、総額ともに中古マンションを購入してリノベーションをした方が安上がりであるという結果になりました。

賃貸マンション −(中古マンション+リノベーション)の差額は、以下のとおりです。

月額:16万円(賃貸) − 11万599円(購入) = 4万9401円
総額:6720万円(賃貸) − 4645万円(購入) = 2075万円

今回の条件では差額のみを考えても、月に11万円以上の家賃を35年間支払うのであれば、購入した方が得であり、資産として蓄えられることも考えれば、10万円以下の家賃の物件と比較しても、購入した方が得であると言えます。

物件探しと居住性の比較

居住性とは、住まいの住み心地や住みやすさのことを指します。

賃貸マンションと中古マンション+リノベーションの居住性について比較してみましょう。

賃貸マンション

賃貸マンションの場合、自分にあった物件を探せるか否かによって居住性は左右されます。

物件を探す際には、立地や間取り、家賃、設備などで条件を設定して探すことが多いですよね。

しかし、「立地は良いけど家賃が高い」、「家賃は安いけど狭い」など、希望の条件を叶える物件はなかなか見つからず、どこかを妥協して決める場合がほとんどではないでしょうか?

したがって、居住性の良さについて一概に言うことはできません。

毎日そのお部屋で過ごすことになるので、こだわりが強い方ならなおさら妥協で選んだ住居への不満は募りやすいものです。

中古マンション+リノベーション

中古マンションの購入をしただけでは、賃貸マンションの居住性と大差はありません。それどころか、住居のスペック条件を指定してさらに将来の資産性やローンのシミュレーションまで考える必要もあります。

一方、リノベーションすることを前提に中古マンションの購入を考えた場合は、自分のこだわりや好みに合わせて間取りから自由に設計することができます。

したがって、住居のスペック条件を気にしないで(むしろ内装が整備されてない方が安くてお得)、ほとんど立地のみを考えて物件を探すことになります。

もちろんリノベーションのしやすさや将来の資産性、ローンのシミュレーションを考える必要はあります。

しかし、リノベーションを前提に物件を探すのであれば、リノベーション会社の専門家と一緒に内覧をして、リノベーションの制約を確かめてもらうことができます。

また、資産の面では目安として築20~30年以降の物件であれば物件価格が値下がり、価格が安定してくるので狙いを絞れます。

つまり、考えるのは、立地と予算と自分のこだわりが大きな要素であると言えます。

リノベーションでは、間取りから自分のこだわりを実現することができるため、立地やマンションの共用スペースの条件さえよければ、居住性は非常に高いと考えられます。

ライフサイクル・ステージの変化への対応力

ここまで、中古マンション+リノベーションに軍配が上がってきましたが、家を買うことで一番ネックになるのが、ライフサイクル・ライフステージの変化ではないでしょうか?

例えば、結婚や出産、転勤などで引越しを余儀なくされる可能性を考えたら、やはり賃貸マンションに住んでいた方がより身軽に自分に合う住居に住み替えることができそうな気がます。

賃貸マンションの場合

賃貸マンションであれば、結婚や出産、転勤などの事情に合わせてすぐに住まいを変えられることは容易に想像がつきます。

家を購入したわけではないので、後腐れなくスムーズにライフサイクル・ライフステージに合わせた家を探し続けることができるでしょう。

したがって、ライフサイクル・ライフステージの変化への対応力は、非常に高い選択肢であると言えそうです。

中古マンション+リノベーションの場合

家を購入してしまったら、身動きが取れなくなってしまうのでは……と不安になり、なかなか決断できない人も多くいると思います。賃貸と比べた場合、確かに荷が重く感じることもあると思います。

しかし最近では、家の購入を「一生に一度の買い物」と捉えず、ライフサイクル・ライフステージに応じて新たな住まいへ住み替えることも珍しくありません。

もちろん賃貸物件のように気軽にとは言えませんが、購入した家の資産を利用してさらに資産を増やすという考えで、二度目の家を購入するハードルは下がっています。ライフサイクル・ライフステージの変化への対応力は、賃貸マンションほど高いとは言えませんが、それほど警戒する必要はないのです。

リノベーションなら、あらかじめある程度の変化を予測して家を設計するのもいいかもしれません。

気持ちの整理

ここまで、賃貸マンションと中古マンションの購入+リノベーションの比較をしてきました。シミュレーションではやはり後者に軍配が上がりますが、気持ちの整理が一番大切です。

家を購入するハードルが下がっているとはいえ、高額な買い物であることには変わりありません。

「賃貸マンションで本当にいいのか」「本当に家を買いたいのか」、住まいに求めるこだわりや条件から一つ一つあなたにとって最適な住まいを考えていきましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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