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マンション経営の空室リスクに備える方法 ~空室リスクはどうすればいいの!?~

2016.08.26

今回は、以前にも何度か触れているマンション経営をする上では大切な「空室リスク」についてのお話です。

その安定性の高さから人気のマンション経営ですが、始めるにあたって気になるのはリスクの面ですよね。

マンション経営を行っていく上で金銭に直結してくる問題が入居者が入るか否か、という問題。

入居者が入らない場合は、マンション経営をしているオーナー様が支払いをしなければいけなくなってしまいます。

月々のローン返済であったり、固定資産税であったり…。

空室になった場合、入居者から入るはずの家賃が入らなくなってしまいます。これがいわゆる「空室リスク」なのです。

では、その「空室リスク」にはどのように備えるべきなのでしょうか。

物件そのものを選ぶ際に周辺環境を含む立地条件などニーズに気をつけるのはもちろんですが、他にはどのような回避方法があるのか。

今回はその方法をいくつかピックアップしてご紹介したいと思います。

設備スペックへの投資・維持

物件のスペック、いわゆる設備仕様などは空室リスクに備える上でもとても大切です。

バス・トイレ別、独立洗面台、ウォシュレット、高速インターネット回線の導入など、入居時に挙げられる条件は様々です。

ポイントとしては、「そのうちいくつの希望に添えているか。」「それは入居者のニーズに合っているのか?」ということに気をつけることです。

入居率のことだけを考えると、こうした設備仕様が多い方がいいのはもちろんです。ただ、投資コストがかさみ利回りが悪くなる、という場合があります。

新築物件の場合は、設計や施工段階から関わることも多く、どのようなスペックにするかを土地ニーズに合わせて選択できることもあります。

中古物件の場合には、現状の設備を踏まえた上での選択となるので、スペックの追加・変更には大規模修繕が必要となる可能性があります。

どちらの場合にも、利回りとのバランスを見て「どういった設備にするべきか」「ニーズのあるスペックはどれか」というように考えていくことが大切です。

物件自体の魅力を高めていけば中長期的な空室リスクに備えることができます。

管理体制

空室リスクに備えるためには、入居率を維持していくことを考えていかなければいけません。

入居を安定して長期的に継続してもらう、それが入居率の維持には必要です。

でも、入居者の募集はもちろん、入居率の維持をしていくことなど、管理体制はどうすればいいのか「わからない…!」という方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

サブリース、家賃代行回収や建物のメンテナンスを一括で行う管理業者があるのはご存知ですか?

こういった一括管理をしてくれる管理会社を選択することで、入居者にとって高い管理サービスを提供することができます。

入居率をアップさせるべく、管理体制についても確認しておくことが大切です。

防犯対策

これは、物件を決める前・物件を決めた後どちらにも当てはまります。

どちらにせよ、防犯設備が高い物件には、もちろん入居者が集まってきます。

特に女性の場合は、セキュリティの面で安心できれば、多少家賃が高くても入居を考慮する可能性が高くなります。

また、防犯設備のしっかりしている物件は、犯罪者の心理からしても、犯罪を起こしにくくしています。

侵入に手間がかかるとなれば、犯罪者も最初から狙いにくいからです。

こうした物件の防犯対策も見直しておくことが空室リスクの回避につながるのです。

ここでちょっとした豆知識。

物件の防犯対策設備は、なんと減価償却費の対象にもなるのです。

防犯対策をするということは、資産価値を上げるための支出であり、資本的支出に値するため減価償却費として必要経費に計上されるのです。

これだけでも犯罪を防げるとともに空室リスクを回避できる一つの方法として注目されています。

空室リスクに備える方法をいくつかご紹介しました。

入居者に優しく、失敗のないマンション経営をするためにはこうした知識を増やしていくことが重要です。

なにより大切なのは正しい知識をつけることです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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