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中古物件のリノベーションでは、耐震補強工事が必要?

2016.09.02

リノベーションを前提に中古の戸建てを購入する場合、築年数の経過した物件は耐震性が問題となることがあります。耐震基準は1981年を境に「旧耐震」と「新耐震」に分かれ、「旧耐震」の場合には耐震補強工事が必要なケースが多いです。

中古住宅は築年数によって耐震性が異なる

中古住宅の購入する際、築年数が耐震性を推測する基準となります。

建築基準法で定められた耐震基準は、1981年6月を境に大きく変わっています。

住宅などの建物を建てる際には、行政官庁に確認申請を出すことが必要です。1981年5月31日までに確認申請が下りた建物は「旧耐震」といわれ、1981年6月1日以降の場合は、「新耐震」となります。

「新耐震」では、人命を守ることに重点が置かれていて、震度5程度までの地震では軽度なひび割れが起こる程度、震度6~7程度の大地震では倒壊しないことを前提とした設計となっています。

中古住宅の購入における耐震基準の見極め方

1981年6月という基準は確認申請が出されたタイミングです。工事期間を考えると、すぐに工事を始めた場合で1981年の秋以降に竣工した住宅から「新耐震」となります。

耐震基準の改正を見据えて1981年5月31日までに確認申請が下りた建物で「新耐震」を満たした住宅もありますが、その数は限られています。

管轄の行政官庁の窓口に問い合わせると、記録が残っていれば確認申請が下りた日を確認することが可能です。1982年を目安に中古住宅を探せば、ほぼ「新耐震」を満たしているでしょう。

また、費用は掛かりますが、売主の同意を得て建築士などの専門家に耐震診断を含めた、ホーム・インスペクション(住宅診断)を依頼すると住まいの状況を把握することができます。

耐震診断や耐震補強工事の費用はどのくらい?

1981年以前に建てられた住宅など耐震性に不安がある場合には、耐震診断を行ったうえで、必要に応じて耐震補強工事を行います。木造住宅の耐震診断の費用は、図面がある場合で20万円から50万円が目安です。図面が残っていない場合は、図面の作成費用がある分、アップします。

木造住宅の耐震補強工事は、「壁の内部に筋交いという斜材を入れる」、「壁に構造用合板を張る」、「筋交いの接合部に補強金物を取り付ける」といった工事が一般的です。

工事費用は50万円から200万円が目安。リノベーションと合わせて、耐震補強工事を行うことで安心して暮らせる住まいになる上、耐震診断や耐震補強工事の費用に自治体の補助金を利用できることもありますのでぜひ、調べてみましょう。

築年数が経過した住宅は安く手に入りますが、1981年以前に建てられている場合は、安全に暮らすために耐震補強工事を行う必要性があります。耐震工事費用を含めたうえで、購入する物件の検討をしましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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