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不動産投資

不動産投資のリスクっていくつあるの!? ~気になるリスク、全部教えます!~

2016.09.09

今回は、マンション経営などの不動産投資で今考えられるリスクをすべてお話いたします。今までにもリスクについてのお話はしてきましたがもう一度リスクについてしっかり知識をつけていただけるように、一通りまとめてみました。

どんなリスクがあるのかを事前に知ることは、よりよい資産運用のために大切なことです。

この機会にリスクについての知識をさらに深めてみましょう。

家賃下落

家賃下落リスクとは、退去のタイミングなどで、入居者の賃貸ニーズが減少し、見込んでいた家賃収入よりも下落してしまうというリスクのことです。

今後、家賃が築年数を追うごとに下がっていったとしたら、どうなるのでしょうか?当然利益が減ってしまいますし、最初に聞いていたパフォーマンスも下がってしまい、本当に家賃収入でローンの返済ができるのか不安になりますよね。

でも、東京都心部などの人気エリアなどはその心配もありません。東京23区・単身者向け賃貸マンションの平均賃料は安定しています。

家賃下落リスクを避けるにはそういった人気エリアであるかどうかを見極めることも大切なポイントの一つです。

空室リスク

これまでにも何度か取り上げている空室リスクですが、もう一度おさらいしていきましょう。

空室リスクとは、自分の物件に入居者が入らなかったことにより、家賃収入が得られなくなるというリスクです

家賃収入で月々のローンの返済をしていき、自分の資金持ち出しはない、というのは魅力的な話です。

でも、正しい知識がないと「もしも入居者が入らなかったらどうするの?」「毎月少ない資金でできるって本当かな…」と不安になってしまうはず。

そんな不安なままではマンション経営を始めようとは思えませんよね。

しっかりと知識があれば、マンション経営で失敗してしまうそんなリスクを避けることができます。

では、空室リスクを回避するためにはどうすればいいのでしょうか?

ひとつの手段としては、空室保証があるサブリース契約を結べる信頼できる管理会社を見つけることが挙げられます。

管理会社はマンション経営のプロ。そのプロに物件を管理してもらえる上に、空室保証もしてもらえるというのは安心できますよね。

特に、不動産投資を始めたばかりなどの方にはおすすめできる方法といえます。

金利上昇

低金利時代にローンを組んだ後、時代とともに金利が上昇し、結果、支払い額が増加してしまう…。それが金利上昇リスクです。

マイナス金利で今がチャンスということは、今後金利が上がっていったらその分「支払額も高くなるんじゃないの?」と不安ですよね。

冷静に考えてみると、「金利が高い」=「景気がいい」という事です。ということは、お金が回っているととれますよね。

さらに、金利が急激に上がったとしても上限が決まっていたらどうでしょうか。

実は金利は、1.25倍ルールというものが適用され、それ以上増えることはほとんどないのです。

景気がいいということは売却のチャンスでもあります。そのことから考えても、金利上昇はもはやデメリットにはならないと言えるでしょう。

修繕費用

自分の持っている物件が古くなってしまい壁が壊れ、床がはがれ…。それを直すときにかかるのが修繕費用です。マンションはだんだん古くなっていきます。古くなった物件の修繕費は、どうなるのでしょうか?

「その修繕費って誰が払うの?」「リフォームって誰がお金出すの?」「たくさん修繕したらお金がすごくかかりそう…」と、疑問や不安は尽きないですよね。

この修繕費用のリスクについても、管理会社をきちんと選ぶことで回避できます。

例えば、壁紙フローリングなどの修繕費用の負担や、オーナー様が負担する修繕費の上限額が決まっているなど、管理会社によってこの修繕費用についての不安や疑問もしっかり解消することができます。

月々積み立てた金額でまかなえる場合もあり、この修繕費用リスクについても管理会社選びが重要なのです。

マンション売却価格の下落

40年、50年後に売却をする際に、予想以上にマンション価格が下落してしまい、「思っていたよりも売れない…」となってしまうのが、下落リスクです。

「家賃収入をもらってから売りましょう!」と言われ、安心な気持ちになっていたものの家賃収入をもらい続けて気がつけば築40年、50年ともなるといざ売却の時に買い手がつくか不安ですよね。

このマンション価格の下落リスクを回避するには、不動産投資を始める前に、物件選びを重要視することが有効です。

特に東京都内の単身者向けワンルームマンションの需要は年々増えてきています。また、駅が近い・コンビニが近い、などの好立地であれば客付きもよく賃料も安定した価格になることが予想できます。

となれば、安定した家賃収入を得ることができるそんな物件を欲しがる人たちがたくさんいます。

こういった需要が高まれば、必然とマンションの価格は上がりますよね。つまり好立地の物件であれば、マンションの価格の下落率はある程度予想できるのです。

天災・火災・震災リスク

不動産にはどうしてもついて回る天災・火災・震災などのリスク。大きな地震が起こった場合、マンションが崩れてしまわないか不安ですよね。

こういったリスクは避けようがありません。ただ、安心できるように知識を深めておくことはできます。

また、物件選びの部分でもリスク回避につながるポイントがあります。

例えば、ワンルームマンションは病院・学校の次に安全な建物と言われているのはご存知でしょうか?

その理由としては、蜂の巣構造であることや、ファミリータイプのマンションに比べて建物自体に柱が多く、揺れに強いからです。

また、小さい土地に作るため地面の奥深くまでボーリングをしっかりしていることも理由として挙げられています。

しかし、こういった物件選びにいくら気を配っても完全には不安はなくならないですよね。そういった場合、月々500円程度の少額で保険に入ることもできます。

また、火災の場合は火災保険に賃貸人が加入しますし、火災の原因自体が賃借人にあることが多いため、保険でまかなえることがほとんどです。

販売会社・管理会社の倒産

管理会社選びが大切、物件選びが重要とはいうものの、その管理会社が倒産した場合や、物件を販売していた会社が「倒産してしまった…!」こんな時はどうすればいいのでしょう。

この倒産リスクを避ける為にも、やはり販売会社・管理会社選びが重要視されます。

例えば、お客さまや入居者に対してきめ細やかなサービスを展開しているなど、対応が誠実な会社は倒産自体のリスクが少ないといえます。

また、万が一信頼できる管理会社などが倒産してしまった場合でも、需要の高い東京都心部のワンルームマンションなら不動産業者としては管理したい物件なので引く手数多になり、不安要素はそんなにありません。

以上、様々なマンション経営を行う上でのリスクをご紹介させていただきましたがいかがでしたか?

きちんとリスクヘッジできるようにするには知識を深めていくことが大切です。

そして、たくさんの専門知識が必要になってくるマンション経営の場合には、資産運用のパートナーともいえる信頼できる管理会社選びが重要です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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