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不動産投資

不動産の賃貸管理ってどんなもの? ~業界の裏側を知って、賢く資産を運用しよう!~

2016.09.16

今回は「不動産の賃貸管理」をテーマにお届けします。歳を重ね、いわゆる “いい年” になってから国だけの支えで生活していく、ということに不安な気持ちをお持ちの方も多いのではないでしょうか?その不安を打ち消すためには、今、行動していくしかないのです。

行動を起こす上で大事なのは、しっかりとした知識・情報を味方につけること。

マンション経営をしていく上でまったく関係がないとはいえない「賃貸管理」について学んでいきましょう。

賃貸管理会社ってどんなもの?

賃貸管理会社とは、不動産を所有しているオーナー様の代わりに管理業務を請け負う会社です。

お仕事で時間が取れないビジネスマンなど、とにかく忙しいオーナー様は、こうした賃貸管理会社に管理を委託する方が大勢いらっしゃいます。

賃貸管理会社が請け負う管理業務は、主に以下の8つ。

(1)入居者募集
入居者の募集をして、実際にマンションに住んでいただく方を選びます。鍵を渡すことや、契約を結ぶところも請け負います。

(2)賃料の回収
家賃の回収や取り立てを行います。

(3)敷金の授受
賃借人が入居するときに敷金を受け取り、退去した場合には、敷金をお返しします。

(4)解約の際の業務
物件の賃借人が退去する際に、返還する敷金の計算をしたり、原状回復についての業務です。

(5)契約更新、改定についての業務
契約の更新や、契約条件など様々な条件の改定についての変更業務を行います。

(6)物件の美化なども任せます。建物の内外問わず綺麗にしてくれます。

(7)建物や設備の管理をするにあたって定期的に巡回もします。

(8)物件に住んでいる方の、緊急時の処置や鍵の保管、防災、苦情の処理など。

不動産投資をするには賃貸管理会社選びも非常に重要なのです。

賃貸管理会社の収入

「管理収入」
マンションやアパート等の管理契約を結び、その管理した手数料として家賃の5~10%を報酬として頂きます。空室時の家賃に関する保証をする場合は、保証料を管理料に入れる場合もあります。こういったケースになると、管理費用が若干高くなっていきます。

「仲介料と更新手数料」
もし空室が起きた場合は募集を掛け、住居人を探します。仲介手数料は1ヶ月分の賃料が相当です。居住用物件は2年契約です。2年経過しても更新することが多く、そうなった場合は新たに2年の契約をします。その際、報酬として更新手数料を受領します。

「保険契約によるマージン」
不動産会社の多くは保険の代理店である事がとても多く、火災保険や家財保険を取り扱います。オーナーさんには火災保険をお勧めします。物件に入居して頂いてる方には強制的に入っていただいてます。家財保険は契約の条件であるので拒否はできません。

「リフォームによる利益」
賃貸での物件の退去時はリフォーム工事をします。自社で工事部門があれば請負います。ない場合でもリフォーム会社に発注して紹介料を頂く事がほとんどです。賃貸管理会社は、リフォームで安定した利益を上げています。

「賃貸管理会社の営業職」
不動産管理会社は、賃貸管理だけをしている会社は極わずかで、通常は賃貸の仲介会社が委託されています。仕事内容は賃貸の仲介を主となります。空室時の入居者募集や広告作成・案内、契約、引渡し等の業務を行います。管理マンションなどを増やすために、物件所有者を増やしていきます。多くの物件を委託されている不動産会社は、リフォームを行う部署がある場合が多いです。

そうでない場合は営業も管理業務を行います。また、入居者様からのクレーム処理、退去時の敷金清算なども代行しています。賃貸管理の専門会社にインセンティブはありません。賃貸仲介会社でノルマがある場合はインセンティブも発生しますが、めちゃくちゃ稼げることはありません。

このようなことをやっていくなかでもし、自分の所の管理会社がなくなった場合、管理を任せきりにしていたため不安になると思いますが、世の中の管理会社が入れ食い状態になるので他の管理会社に委託すればキチンと対処してくれます。投資不動産にもリスクが付きものですが、このようなことを覚えておけば、リスクの一つや二つをクリア出来るのではないでしょうか。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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