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住まい・暮らし

そのマンション大丈夫?管理組合の役割と良し悪しは事前にチェック

2016.11.07

マンションの購入に際して、良い物件かどうかを見極めるためには、管理組合の活動状況についても確認しておいたほうが安心です。そもそも管理組合とは何をする組織なのか、その役割と確認しておくべき事項について見ていきましょう。

加入は必須!?管理組合って何者?

マンションには、階段や廊下、エレベーターといった入居者が共通して利用する部分の管理等を行う管理組合が存在しています。管理組合とは、「建物の区分所有等に関する法律」によって定めがある組織で、その構成員は該当するマンションの所有者全員となります。分譲マンションの購入者となった時点で、自身の意思にかかわらず、管理組合への加入は必須となり、定期的に管理費や修繕積立金の支払いを行わなければなりません。

例えば、経年劣化によって、マンションの一部分を修繕しなければならない場合、管理組合の最高意思決定機関である「総会」によって具体的な決議を事前に行う必要があります。実際、マンションの所有者が自由に手を加えることができるのは、基本的には自室内のみです。その他共有部分の改造・修繕等は、管理規約に応じてそのマンションの住人全員の多数決に基づき、実施内容が決定される仕組みとなっています。

管理組合のあり方もいろいろ!3つの管理方式とは?

どのマンションにも管理組合は存在するものの、その役割をどの程度管理会社に任せるかによって、管理方式が分かれます。

全面委託管理

1つ目は、マンション内の日々の清掃や維持管理を全て管理会社に委ねる「全面委託管理」で、入居者が多い大規模のマンションによく見られるタイプです。

全てを委託するのでオーナーの手間がかからず、管理会社による一元的で効率的なサービスを受けることができます。一方で、管理会社によるシステム的な管理により、実務に対して費用が高かったり、管理が行き届いていないことが懸念されます。

部分委託管理

2つ目は、管理業務のうち一部だけを管理会社に委託する「部分委託管理」です。

部分委託管理の場合、管理組合の負担は増えますが、よりマンションの実情にあった管理ができ、費用を抑えることが期待できます。

自主管理

3つ目は、保守点検以外の全ての管理を入居者のみで行う「自主管理」です。

入居者が全て行うため管理意識を徹底させることができますが、その分入居者の負担は増え、専門知識も必要になります。

実際にマンションを購入する際には、いずれの管理方式を適用した物件であるかを確認することによって、管理組合の組合員としての役割も具体的にイメージしやすくなりますね。

管理組合の良し悪しが分かる!確認すべきポイント

管理組合が適切に機能しているかどうかは、物件の内見をすることによりある程度は判別がつくようです。共有部分の清掃や修繕が行き届いており、ごみの管理などもきちんと行われているようであれば、まずは期待できる物件だといって良いでしょう。

さらに、将来的に優良な物件であり続けることができるかどうかを判断するために、修繕積立金の残高や、管理組合の過去の活動状況なども仲介会社を通じて確認しておきましょう。全体的な入居戸数に対して、積立金の金額が適切か、管理規定でどの程度のことが定められているのか、不動産会社にヒアリングを行い、納得がいくまで確認することが大切です。細かな質問に対しても、明確な回答が得られるようであれば、しっかりと管理が行き届いた優良物件と判断できますね。

マンションの管理組合がきちんと機能していれば、共有部分でのメンテナンスも行き届き、物件自体の価値を適正に保つことができるともいわれています。マンションを購入する際には、立地や価格だけではなく、実際の住環境に影響を及ぼす管理組合の役割にもしっかりと注目しておきたいものですね。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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