不動産投資で相続税対策になる理由とは？そのメリットとリスクを解説
2015年の相続税法改正によって基礎控除額が引き下げられたことにより、相続税の課税対象者が増えました。実質的に相続税が増税され、相続税対策として不動産投資への注目がさらに高まり、アパート経営を始める方が増えました。その中で一部社会問題にも発展する出来事も起きました。今回は不動産投資を相続税対策という側面からみた場合のメリットとリスクを解説します。
CONTENTS目次
不動産投資が相続税対策になる理由
相続税とは、人が亡くなったときに、亡くなった方（被相続人）の財産を相続人が相続または遺贈で受け継いだ場合に、一定の金額を超えるとかかる税金です。以下の計算式で算出します。
相続税 ＝（相続する財産の評価額 － 基礎控除額）× 相続税率
基礎控除額は
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 ＝ 基礎控除額
です。
財産を取得した人それぞれの課税価格の合計額から、「控除できる債務と葬式費用」の額をマイナスした額が基礎控除額を超えると、相続税の申告が必要になります。
財産をどのように評価するのか
相続する財産はさまざまです。それらを金銭で表す（評価する）必要があります。現金はその金額がそのまま相続財産の額になるのに対し、不動産の額は時価よりも低く評価されるのが一般的です。つまり財産を現金で相続するよりも、不動産で相続した方が課税される金額は大きく下がります。よって支払う相続税が減ることになります。
現金での相続と不動産での相続を比較
それでは、現金での相続と不動産での相続とでは、税額にどれほどの差が出るのか実際に算出してみましょう。
相続税の速算表は以下のとおりです。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
例1）現金で相続する場合
遺産が現金1億円、法定相続人が1人だとします。まずは遺産の1億円から基礎控除を差し引き、課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額は
1億円 －（3000万円 ＋ 600万円 × 1（人））＝ 6,400万円です。
速算表に従えば、6,400万円 × 30％ － 700万円 ＝ 1,220万円となり、この場合の相続税の総額は1,220万円です。
例2）土地と建物で相続する場合
では1億円で購入した、5,000万円の土地と5,000万円の建物を相続したらどうなるでしょうか。土地の評価額を求めるには、「路線価方式」と「倍率方式」があります。今回は路線価方式で算出し、評価額は実勢価格の80％として計算します。
また、建物の評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じたものなので、固定資産税評価額と同額となります。今回、建物の固定資産税評価額は実勢価格の70％として計算します。
土地：5,000万円 × 80％ ＝ 4,000万円
建物：5,000万円 × 70％ ＝ 3,500万円
土地・建物合計：4,000万円 ＋ 3,500万円 ＝ 7,500万円
土地と建物の評価額の合計は7,500万円です。
次に、先ほどの例（1）と同様に課税遺産総額を求めます。
7,500万円 －（3,000万円 ＋ 600万円 × 1（人））＝ 3,900万円
速算表に従えば 3,900万円 × 20％ － 200万円 ＝ 580万円、つまり相続税の総額は580万円となります。
現金でそのまま相続した場合に比べ、相続税は約47.5％。640万円の節税となります。
例3）賃貸物件を相続した場合
上記の例2の不動産が賃貸中の場合は、さらに評価額が下がります。賃貸物件に使用されている土地は「貸家建付地」と呼ばれます。貸家建付地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
自用地※とした場合の評価額 × （1 － 借地権割合 × 貸家権割合 × 賃貸割合）
※自用地とは、自己が使用している宅地、利用制限のない土地です。第三者に貸していても無償のときには自用地評価となります
借地権割合：自らが所有する土地の上に他者の建物が建っているときに発生する借地権の割合
借家権割合：他者に建物を貸したときに借りている人が持つ権利（借家権）の割合。全国一律30％
賃貸割合：集合住宅における稼働中の部屋の割合
土地：
今回の例でも、路線価方式で算出することとし、評価額は実勢価格の80％として計算します。したがって、この場合での自用地とした場合の評価額は5,000万円（固定資産税評価額）× 0.8 ＝ 4,000万円となります。
ここで、借地権割合を60％、借家権割合が30％、賃貸割合が80％だとすると、貸家建付地の評価額は、4,000万円 ×（1 － 0.6 × 0.3 × 0.8）＝ 4,000万円 ×（1 － 0.144）＝ 3,424万円となります。
建物：
建物部分の貸家としての評価額の計算式は以下の計算式で求めます。
固定資産税評価額 ×（1－ 借家権割合 × 賃貸割合）
したがって、3,500万円 ×（1 － 0.3 × 0.8）＝ 3,500万円 ×（1 － 0.24）＝ 2,660万円となります。
両者を合計すると、課税遺産総額は3,424万円 ＋ 2,660万円 ＝ 6,084万円です。
したがって6,084万円 －（3,000万円 ＋ 600万円 × 1（人））＝ 2,484万円
速算表に従えば、2,484万円 × 15％ － 50万円 ＝ 322.6万円
つまり相続税は322.6万円。現金で1億円を相続した場合の約26%、つまり約900万円の節税になるのです。
相続税対策で気をつけたいリスク5つ
現金でそのまま相続するよりも、土地や建物を購入した方が相続税を減らせます。ただし、もちろんメリットばかりではありません。これから紹介するようなリスクに注意しておかないと、せっかくの相続税対策が台無しになってしまいます。
金利上昇リスク
投資用ローンを返済している間に金利が上がる可能性があります。投資用ローンには変動金利タイプを採用してるものが多く、金利の上昇とともに返済額も増えます。借入れた金額が大きいことから、仮に金利が1％上がっただけでも返済金額が大きくアップします。
空室リスク
不動産投資でもっとも怖いのがこの空室リスクでしょう。マンションの借り手が見つからずに入居者がいない状態が続くと、家賃収入が入らずにローン返済が苦しくなります。満室となっている場合でも、周囲の環境の変化により空室が増えるリスクは避けられません。信頼できる不動産会社を選ぶことで多少は回避できるとはいえ、不動産投資にはついて回るリスクです。
家賃滞納リスク
空室を回避できても、入居者の家賃が滞納となる可能性があります。家賃が滞納されると、利益が減るうえに回収等の対応のために手間と時間が発生します。管理を不動産会社に任せれば、負担は軽減されるでしょう。
災害リスク
火災や地震など災害の影響を受ける恐れがあります。火災保険や地震保険に入ることで回避できますが、ランニングコストが増加するデメリットも。
分割リスク
現金預金だけの相続の場合と比べ、不動産は、分割がしづらい、換金に時間がかかる等のデメリットがあると言えます。相続人間の事前の話し合いで相続が発生したら代償分割するなど、回避できる事もありますが、事前の対策なしの場合、これもリスクといえるでしょう。
まとめ
相続税対策としても効果の高い不動産投資。ただし、リスクも決して少なくないので、慎重に行う必要があります。不動産投資の本来の目的は、長期的な運用を行うことで収益を上げ、安定した収入を得ることです。
ところが、相続税対策のためだけに不動産投資を始めると、節税のことばかりに気を取られてしまい、収益を上げることが後回しになりがち。相続税対策として不動産投資を始めた場合でも、賃貸管理をどう運営していくか方針を決め、きちんと収益を上げられるような運用が大切です。
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