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不動産投資

規制のおかげで今狙い目になりました ~増える○○世帯の需要を満たす物件とは?~

2016.12.11

今回のテーマは “ワンルームマンション規制” についてです。もとよりワンルームマンションは、インカムゲインによる安定収入と自分年金が得られる投資商品として扱われていました。

Contents目次

最小単位である「1R」「1K」といった間取は、物件価格が比較的安く、不動産投資の入門としてはピッタリでした。

しかし、現在の東京都では23区それぞれにワンルームマンションを建築する際の規制条例が存在します。これにより、「新たなワンルームマンションを建てることができなくなった」というわけではありませんが、一定以上の専有面積を下回るワンルームマンションの建設が制限されているのです。

その基準は、多くの区で25m2以上となっており、とりわけ渋谷区については、28m2以上と規制が強くなっています。

比較的基準の緩い豊島区は、20m2以上となっていますが、1戸当たり約50万円の税金が建築主に課されるようになっています。

この規制の要因となっているのは、単身居住者のマナーの問題であると言われています。

居住面積が狭いワンルームマンションは、家賃が安いため単身者に大変好まれていました。

しかし、ゴミ出しのルールが守られないといった問題や、自転車の路上駐輪、生活騒音などの問題も相次ぎました。

また、住民票を異動させない単身者も多く、「住民税を払わずに行政サービスを受けること」に対する非難の声も上がっているそうです。

ワンルームマンション規制にはさらに、定住率や税収の低い単身者よりもファミリー世帯を誘致したいという自治体の思惑も絡んでいるとされています。

結果として、規制の厳しくなったワンルームマンションは、従来に比べて専有面積が拡大し、

  • 物件価格が高い
  • 家賃が高い

という特徴を持つものになりました。

ワンルームマンションは、家賃が安いことから単身者に選ばれていたわけです。

規制の影響で、学生や新社会人などが部屋を借りることが難しくなってしまいます。

2014年の東京都の予測では、単独世帯はこれからも増加し続け、2030年には、5割近くが単独世帯になる見込みです。

これらの観測から、今後増え続ける単独世帯は、「規制制定前に建てられた中古ワンルームマンション」を取り合うようになることが予想されます。

規制後に建てられた物件には手が出せない層も、規制前のものであれば、入居できる可能性があるからです。このような理由から、

今、規制前のワンルームマンションが注目されているのです。

ワンルームマンションの規制は、2008年ごろから厳しくなっていきました。2016年現在であれば、築5年から20年といった投資適正の高い物件を、購入することができます。

2016年2月には、未曽有のマイナス金利に突入し、歴史的な超低金利時代です。

それに比例して、住宅ローン金利も低下し、サラリーマンにとっても、不動産投資を始める絶好の機会となっています。

マンション経営をするにあたり、もちろん新築マンションの良さというものもありますが、中古マンションがなぜ注目されているのかという理由をきちんと知ることも大切なことです。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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