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○○金をケチると20年後に… ~積立金が教えてくれる物件の良し悪し~

c 2017.03.02

投資用不動産をすでにお持ちの方も今後検討中の方も、家賃収入は高いところを、それ以外の費用は極力安いところをと思っていませんか?

Contents目次

その物件選び、ちょっとまってください。一概に家賃以外の費用が安い物件がいいとは言えません。

あなたは「修繕積立金」をご存知でしょうか。 修繕積立金は、建物全体の改修工事や補修工事をする為の維持管理費用のことです。 日々の清掃や管理人さんの費用、エレベーターの保守管理など、日々の維持管理費用は「管理費」の中に含まれます。 修繕積立金は、もっと重要で長い期間に渡る「保守・管理・補修」を目的に使われるものになります。

もし修繕積立金が無い物件だった場合、どのような事態が起きると思いますか? 10年20年経った後、大規模修繕を行いたくても積立金が無いと、一時金が大きくなるため、オーナーの賛成が取りにくく、修繕が行えない事態が考えられます。 適切な修繕を行えないとなると、家賃の下落や空室の増加といったリスクが高まってしまうのです。

ではそういったリスクを減らすには、どのような選択・対応をするのがいいのでしょうか。

まず1つ目として、修繕積立金の金額が過去に値上げされている物件を選ぶことです。 修繕積立金の金額を値上げするためには、オーナーの過半数の賛成を得なくてはなりません。 そのため、修繕積立金の意味を十分に理解したオーナーが多い物件になるため、その他でも組合での話し合いがスムーズに運ぶ可能性が高くなります。 また、修繕積立金が高めに設定がされていると、それだけ多くの積立金額が見込めます。 よって、10年20年ごとでもきちんとした大規模修繕が可能となり、家賃の下落や空室リスクを最小限に抑えることが可能になります。

しかしながら、修繕積立金が低い物件を所有しているからといって失敗というわけではありません。 もしかしたら大きな一時金が必要となってしまうのではと心配している方もいらっしゃるかもしれませんが、そんなことはありません。 管理組合で借り入れを行うこともできるのです。 必要な修繕費を借り入れて、その分だけ修繕費を払っていくことができます。 当然借り入れでも管理組合でオーナーの合意は必要になります。

家賃の高さや費用の安さに惑わされず、金額の意味をきちんと把握した上で物件選びをしていきましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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