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不動産投資

不動産投資ローンで重視されること ~住宅ローンとはここが違う!~

2017.03.26

不動産投資をする物件のことを、「事業用不動産」と言います。事業用不動産を取得する際には住宅ローンは使用できません。事業用不動産はいわゆるマイホームとは異なるからです。今回はその違いをしっかりとご説明させていただきます。

Contents目次

「事業用不動産」とは、他人に貸し出して家賃などの収益を得ることを目的に、所有・利用される不動産物件のことを指します。

よくある例として、街にある店舗やオフィスビル、商業施設、工場、研究所、倉庫などの産業施設用地のほかに、賃貸マンション・アパートや投資用一戸建てなど、賃貸経営のために所有する住居用物件も事業用不動産に含まれます。

一方、マイホームと呼ばれている自分が住むことを目的とする居住用不動産は、不動産物件とは区別されているのです。

不動産投資に住宅ローンは使えない!?

二つの不動産はそれぞれ目的が違うのです。

そもそも収益を目的とした、居住用不動産(マンションやアパート)を買って賃貸する不動産投資は、賃貸経営という“事業”に当たります。

投資用物件は事業用不動産にあたり、ローンを利用する際にはアパートローンや不動産投資ローンを組むことになります。

アパートローンや不動産投資ローンの特徴として、

  • 人に貸し出すことが出来る。
  • 住宅ローンは金利が低いが、人に貸し出して収益を得るアパートローンは金利が高く設定されている。
  • 審査基準が住宅ローンと比べて厳しい。

と言った点が挙げられます。

住宅ローンは、あくまでも自身が住むことを目的に不動産を購入する「個人」を対象とした融資です。

お客様の中には投資対象が住居用の不動産だから住宅ローンを組んでいいでしょという方がたまにいらっしゃいます。しかし、家賃収入を得る事業目的である以上原則として住宅ローンを利用することは許されていません。例外として、自宅と賃貸を兼用する「賃貸併用住宅」を建てる場合に、住宅ローンが利用できることもあります。

住宅ローンと事業用ローンでは、融資審査で重視する点も異なります。住宅ローンの場合、借入をする買主個人の年収や企業などの背景から返済能力といった部分が重視されます。一方、事業用ローンの場合、事業としての採算性、つまりは、対象となる物件の収益性が重視されます。

なので、地方の人口減少が進んでいるエリアの物件であれば、ローンが組めないことも多くあります。なので、フルローンが組める都心の立地の良いマンションは希少性が高いと言えます。

もし仮に、金利を安く抑えた住宅ローンで、購入した物件を事業用に使用した場合は、契約違反に該当します。発覚した場合には、金融機関から全額一括返済や事業ローンへの借り換えといったペナルティを求められることがあるので、ご注意下さい。

近年はマイナンバーで管理されることによって、こういった違反が多く発覚するようになりました。

このような違いや特徴を理解して、不動産投資への理解を深めていきましょう。理解を深めることがリスク低減にも繋がります。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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