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不動産投資 今さら聞けない「インカムゲインとキャピタルゲイン」

2017.12.26

不動産投資を学ぶ際に頻繁にでてくる「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」。これから不動産投資をはじめる方は、絶対に押さえておきたいキーワードです。ここではその意味だけでなく、実際に不動産投資をするうえでこの2つの用語をどのように解釈すればよいのか解説します。

不動産投資におけるインカムゲインとは?

株や債権など資産を保有している間に「継続的に得られる利益」をインカムゲインと呼びます。株なら配当、債券なら利子がインカムゲインに該当します。一般的に、短期間で莫大な利益は得にくいものの、手堅くコツコツとリターンがある性格のものとされています。身近なところでは、金融機関の預貯金の利子などもインカムゲインに含まれます。

不動産投資におけるインカムゲインとは「家賃収入」を表わします。たとえば、毎月の家賃収入が8万円であれば、年間のインカムゲインは「8万円×12ヵ月」で96万円ということになります。

不動産投資におけるキャピタルゲインとは?

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一方、キャピタルゲインは資産の「値上がりした分の売買差益」のことを指します。一般的に、上手くプラス局面の流れにのれば、大きな利益を得られる性格のものとされています。

投資の理想形でいえば、インカムゲインで定期的に運用益を得て、さらにキャピタルゲインで売買差益が得られればベストです。

不動産投資におけるキャピタルゲインは、「物件の購入時の価額」と「売却時の価額」を比べた差益になります。たとえば、1,000万円で購入した物件を1,400万円で売却できれば、400万円の売買差益になります。ただし、この売買差益のなかから手数料や税金を差し引いた額が、最終的な純利益になる点に注意が必要です。

キャピタル、インカム、どっちのゲインが重要?

日本の一般的な不動産投資家の間では、「インカムゲインが重要」という意見が多くなっています。不動産投資の初心者セミナーなどでも、「キャピタルゲインに期待せずにインカムゲインで考えるのが基本だ」「不動産投資はコツコツ家賃収入が得られる」といった意見が多い印象を受けます。

しかし、実際には不動産投資で成功している方のなかでは、「インカムゲインもキャピタルゲインも両方重要」という意見も目立ちます。

たとえば、インカムゲイン(家賃収入)で思ったような利益を得られなくても、キャピタルゲイン(売却差益)で最終的なリターンがあればその投資は成功という捉え方です。仮に月々の利益は数千円しかなくても、その間、残債は確実に減っているので売却時にトータルでリターンが得られれば上手く資産形成ができたことになります。

逆に、購入価格と売却価格を比較すると、ほぼ同じ、またはわずかに目減りしても、長期的なインカムゲインで見れば十分なリターンがあるので成功という考え方もできます。

つまり、不動産投資とは、購入価格・家賃収入・売却価格・諸費用などの要素を総合して見ることが重要です。毎月の家賃収入からローン返済を差し引いて、リターンがあまりないから失敗といった狭い視野で考えると、本来得られるはずの利益を逃してしまいます。

逆に言えば、毎月の家賃収入で十分なリターンが得られていても、売却した時にトータルで見てマイナスであればその投資は失敗かもしれません。

ここまでの内容を総括すると、不動産投資で最も重要なのは、インカムゲインとキャピタルゲイン両方を視野に入れて、「購入から売却までのスパンでどれくらいの利益が得られるかを見ていくこと」です。この部分をしっかり理解しているかかが不動産投資で成功するための分かれ目です。「家賃収入の累積の積み上げ」と「想定売却価格から残債を引いた価格の合算」がどの程度になるかを定期的に確認してみてもよいかもしれません。また、将来の売却価格はわかりませんが、「今後、得られる家賃収入」と「融資残債の減少分」は予測が立てられますので、状況を分析し将来の予測をたてていきましょう。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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