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不動産投資

【おさらい】そもそも不動産投資とはどんな投資?

2017.12.28

不動産投資と一口に言っても、投資対象はマンションの1室を対象とする区分マンションからアパート1棟、マンション1棟、さらにはビルや駐車場など多肢に渡ります。専門家のフォローも付きやすい区分マンションから初めてみるのも1つの手段として有効です。

投資対象の物件を賃貸に出し、家賃収入を得ることが不動産投資の基本となります。これだけを聞くと、「家賃収入が多ければ多いほどいいのか?」と思うかもしれませんが、家賃収入の絶対額で見るのではなく、投資額に対する家賃収入の割合、空室率の高低も含めて、総合的に判断しなければなりません。

不動産投資はよく「ローリスク、ミドルリターンな投資方法だ」と表現されます。しかし、これはすべての不動産物件があてはまるわけではなく、いくつかの特性を踏まえて投資をした場合に限ります。ここでは、不動産投資をする上で「ここだけは覚えておきたいポイント」について解説します。

特性1:安定的な家賃収入によって成り立つ投資

不動産投資には、2種類の利益があります。まずはこの部分からおさえていきます。

1つ目の利益は、月々の家賃から得られる「インカムゲイン」です。そして、2つ目の利益は、不動産を売却した時に得られる「キャピタルゲイン」です。このインカムゲイン、キャピタルゲインという言葉は不動産投資でよく使われるので覚えておいてください。

不動産投資のセオリーでは、インカムゲイン(家賃による収益)を軸に経営を考えます。安定的な家賃収入があることで残債が減っていき、最後に返済の必要のない物件が手元に残る……これが不動産投資のベースとなる考え方です。短期でハイリターンは望めませんが、中長期で確実なリターンを積み重ね、資産を形成していくのが基本スタンスです。

キャピタルゲイン(売却益)でも利益を確保することは可能ですが、「よほどの好立地、好景気、理想的な買い手」などの諸条件が揃わなければ、大きな利益をあげるのは難しいでしょう。キャピタルゲインは狙うものではなく、「結果としてついてくることもある」程度に考えておきましょう。

特性2:好立地が成功の鍵を握る投資

安定的な家賃収入を確保するには、「家賃を下げないこと」「空室にしないこと」の2点が必須になります。これを実現する上で最も重要な要素は「好立地」です。

マンションは通常、新築時の家賃が一番高く、築年数が経るごとに下がってきます。新築時の家賃は「新築プレミアム」と呼ばれ、周辺の相場より割高な設定が可能です。その時期を過ぎると、家賃設定を下げることで調整していきます。おおむね築5年以内であれば築浅物件として強気の家賃を設定しやすいものの、それ以降は、家賃を下げなければ入居者を確保し続けられないのが一般的です。

しかし、立地が良いマンションなら、築年数が経っていても高い家賃を維持している割合が高い傾向があります。立地が良ければそれだけ住みたい人も多く、空室が発生しにくいのです。築10年、築15年経っても家賃を維持できている好立地マンションは珍しくありません。また、家賃については、ある程度の築年が経過すると下げ止まるという特徴があります。新築と築10年では家賃に差がつく傾向がありますが、築20年と30年では大きな家賃の差がないことが多いです。つまり、新築からある程度、築年を経た物件は家賃が下げ止まっている傾向にあるということです。

特性3:借入れをすることによって成り立つ投資

不動産投資は、サラリーマンの安定力を利用して行えるというメリットがあります。

サラリーマンは毎月、安定した給与収入が得られます。この安定力という信用に対して、金融機関は高額の融資をしやすい傾向があります。これを「与信」と言います。この与信を利用すれば、キャッシュをほとんど使わずに何百万円、何千万円、それ以上の金額を動かすことができます。自己資金を使わずに、「レバレッジをきかせて投資ができる」というのは不動産投資の魅力です。

補足:不動産投資の生命線は「好立地」にあり

ここまで解説してきた3つの特徴が、不動産投資を成功させるためのキーファクターになります。最後に、ひとつだけ補足しておきます。

前述の通り、不動産投資は安定的な家賃収入というインカムゲインが基本です。とはいうものの、運用していれば最終的に売却する投資家の方も少なくないでしょう。この時も、有利なのは「好立地の物件」なのです。好立地なら築年数が経っても資産価値を維持しやすく、さらに人気エリアになると値上がりすることもあります。また、リノベーションで付加価値を付けることでかけた費用以上のリターンもありえます。

つまり、インカムゲイン・キャピタルゲインどちらで見ても、不動産投資の生命線は、「立地」なのです。このことを意識することが、不動産投資を成功させるための絶対条件です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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