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不動産投資

不動産投資のデッドクロス。売却よりも「繰上返済」の選択もあり?

2018.05.18

不動産投資には、計上できる経費が減り、節税効果が小さくなる「デッドクロス」と呼ばれるポイントがあります。このタイミングで売却を考える不動産投資家も多いですが、「繰上返済」の選択肢も考えられます。デッドクロスが起こる仕組みや、繰上返済をした方が良いケースを解説します。

同じ不動産投資でも2通りのタイプがいる

メインテーマの「デッドクロス時の繰上返済」の話を理解しやすくするため、不動産投資家には2通りのタイプがいることをざっと確認しましょう。

ひとつ目のタイプは、「家賃収入」重視型。購入した物件をできる限り長期で保有して、家賃収入を得ることにこだわるタイプです。長期保有が前提のため、出口戦略(売却)はそれほど深く考えていないこともあります。昔ながらの大家さんに多いタイプです。

もうひとつのタイプは、「出口戦略」重視型。購入時から売却のベスト・タイミングを考えているタイプです。不動産投資は、マンション購入から一定年数が経つと計上できる費用が徐々に少なくなっていきます。これにより、節税メリットがなくなる「デッドクロス」のタイミングで売却を実行する方もいます。ビジネスパーソンの不動産投資家に多いタイプです。

デッドクロスが発生する2つの原因

デッドクロスが発生する具体的な原因は、「住宅設備の減価償却費の減少」と「ローンの利息部分の減少(元本の増加)」です。

まず、「住宅設備の減価償却費の減少」ですが、建物そのものは築30年以上の超築古物件でない限り、数十年に渡って毎年決まった額を減価償却(費用計上)できます。一方、住宅設備は10万円以上のものだけが費用計上できます。例えば、給湯器の耐用年数は6年、給排水設備の耐用年数は15年です。この期間が終われば、費用の計上がなくなり、結果的に節税効果がなくなります。

次に、デッドクロスのもうひとつの原因である「ローンの利息部分の減少」を見ていきましょう。ローンには「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類がありますが、後者のローンを選択している場合、マンション購入から一定の年数が経つと、節税効果が小さくなります。その理由は次の通りです。

元利均等返済は、毎月一定額を返済していくローンです。表面的な支払い額は一定額ですが、返済当初は利息部分が大半を占めています。返済が進むに連れ、利息部分が減り、元金の割合が増えていきます。不動産投資では利息部分も経費計上できるのですが、元利均等返済のローンの場合は、年数が経つと計上できる額が減っていくため、経費計上できる額が減る、つまり節税効果が徐々に小さくなるのです。

デッドクロス後に繰上返済をして手残りを確保

ここまで解説してきたような理由からデッドクロスが発生するわけですが、出口戦略を考えているタイプの投資家は、税金の負担が発生する(あるいは重くなる)タイミングで売却するのが普通です。

しかし、売却以外に「繰上返済」という選択もあります。ローンの残債を少なくすれば、家賃収入からローン返済を差し引いた手残りが多くなり、税金負担があっても、プラスの収支を作りやすくなります。また、手元にキャッシュがあるとつい使ってしまう性格の人は、あえて手元のキャッシュを減らし、将来の私的年金を生み出す源泉にするという考え方もできます。

繰上返済によって手元のキャッシュを減らすと、さらに物件を増やすための元手がなくなることを心配する投資家もいるかもしれません。しかし、残債のなくなったマンションを担保にすることで、有利な条件で融資を受けることも可能です。

ただし、金融機関によって投資用ローンの繰上返済の違約金(手数料)がかかる場合もあります。違約金があるのか、どれくらいの負担なのかを確認した上で繰上返済を選択すべきでしょう。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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