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不動産投資

エリア?アクセス?資産価値?中古マンションを選ぶ基準は?

c 2018.05.23

昨今「不動産投資」が話題になり、サラリーマン投資家も含めて不動産の資産価値に注目が集まっています。
また不動産を投資としてではなく住居として購入する人でも「後で売ったり貸したりできるように資産価値の高い物件を」という意識も高まっています。

不動産の資産価値は様々な要素で変動しますが、傾向として価値を保ちやすい不動産、価値が下がりやすい不動産には幾つか要素があります。
そのポイントについて検証します。

ずっと住むのか、投資目的かで変わる

前提としてお伝えしておきたいのは「投資」の要素よりも「幸せ空間」としての物件探しであれば、必要以上に「資産価値」にとらわれると本質を見失うことになります。
極端な例で言うと「伸び伸びと子育てしたいサーフィンが趣味のご夫婦」であれば、資産価値は度外視しても「海辺の広い一戸建て」の住居の方が幸せに暮らすことができます。
「資産価値」という言葉に惑わされて、都内の人気エリアの狭い築古マンションではライフスタイルにマッチした幸せは得られないかも知れません。
不動産投資を潤沢に行える投資家であれば「資産価値」に敏感になるべきですが、「住居であり資産」であれば、あくまでライフスタイルとのマッチングが優先。資産価値は知識として知っておき、ライフスタイルの変化時に備える…という視点をお勧めします。

不動産を資産として考えるなら、都心駅近

不動産の「資産価値」は、「ニーズが高いか」「買いたい人がいくら出すか」で決まります。極端な例で言えば「子供を入学させるための学区内エリアのマンションであれば、いくらでも出す」という買主が現れれば、相場より高値の取引も可能。「資産価値が高い不動産」は、今後も含めて多くの人のニーズが高まるか、にかかっています。
具体的に言えば、まずは都心の物件に絞られます。少子高齢化による人口減少と都心への人口集中。地方ほど顕著な空き家率増加を鑑みて、地方ほど資産価値としては期待できないことになります。次に都心の中でも駅近であることは資産価値として見るなら必須と言えるでしょう。

さらにそのエリアの今後の都市計画にも着目しましょう。行政の公式資料を見るだけでも、今後そのエリアが予算をかけて発展するか、衰退するかの予測がつきます。またオリンピックなどの大きな節目で変わることもあるので「将来性」も加味して、そのエリアの不動産の資産価値を読むことも大切です。

子育てファミリーなら環境重視

先に述べた「子供の学区」のように子育て環境のいいエリアには一定のニーズがあります。また郊外の戸建てに住んでいたシニア夫婦が車で移動したり、階段を上る生活がつらくなり売却する例も増えています。駅近で生活が便利な都心のコンパクトなマンションは、こうしたシニア夫婦のニーズも高くなっています。

住み替えを視野に入れるなら、夫婦二人、子育て中、子供が独立した後とライフステージに合ったマンションを「都心・駅近・人気エリア」で選び、ライフステージを卒業したら次世代のご家族に売却するというのが資産価値を視野に入れた賢いマンション購入でしょう。

女子シングルなら柔軟に

昨今はシングル女性がマンションを購入することも多く、結婚などでライフステージが変化した時は「ご夫婦でそのまま住む」「売却する」「賃貸収入を得る」という選択肢があります。「ご夫婦でそのまま住む」のであれば、広さにゆとりがあって間取りを変えやすいマンションがオススメ。売却・賃貸収入であれば、広さはコンパクトでも良いので、駅近・女性に人気・治安の良いエリアで、オフィス街からのアクセスが良い方が有利です。

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※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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