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不動産投資

不動産投資は儲かる?成功率と成功を高める方法

2019.02.01

この記事を書いた人 RENOSY Magazine編集部

「すべての人に不動産投資という選択肢を」を掲げ、本当にためになる情報だけを提供しているRENOSY Magazine編集部。税理士やファイナンシャルプランナーの人たちと共に、中立・客観的な視点で、「不動産投資」を解説し読んでいる人が自分の意思で選択できるように日々活動している。
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不動産投資をはじめたら、どのくらいの確率で成功するものでしょうか?また、どのくらいの確率で失敗してしまうものなのでしょうか。失敗は誰もが避けたいため、成功率は気になると思います。ただ「成功」と一口にいっても、その定義は投資方針や考え方によって異なります。ここでは不動産の長期保有を前提にした投資をするときの「成功」について考えていきます。

そもそも不動産投資の成功の定義とは?

RENOSYが考える不動産投資の成功とは、長期保有が前提となります。まず投資用の不動産物件を購入し金融機関で借り入れをします。金融機関によって期間は異なりますが、35年ローンなどを組みます。ローンの返済は自己資金ではなく、入居者からの家賃収入をローンの返済にあてます。ローン完済後は家賃収入が利益となります。そして、物件売却までを視野にいれた、30年、40年という長期間に及ぶトータルで利益が出たかどうか、プラスになるかどうかで成功だったかどうかを考えます。

物件を所有した直後から利益が出ることを想定しているわけではありません。長期にわたる投資であるという点をまずは理解することが大切です。

不動産投資で成功する確率は?

「不動産投資家の何割が成功するのか」を示した公的な統計データは今のところ存在しません。さきほど述べた「成功」の定義が人により異なるため、というのも一つの理由にあげられると考えます。 

投資用の不動産を所有して「失敗」に陥らない、または失敗したと慌てないために、不動産投資を始める前に「リスクの存在をどれだけ把握、認識することができるか」が不動産投資を成功に導く大きなポイントになります。

RENOSYが考える、不動産投資とは

都心にある中古ワンルームマンション

RENOSYの考える不動産投資は、リスクを極力減らし成功へ導くために、都心にある中古のワンルームマンションに投資をすることと考えます。

建物を入手し短期間で購入時よりも高い値段で売って売却益を手にすることを目的とするのではなく、借り手からの家賃収入によってローン返済をし、自己資金に影響を与えることなく2,000万円くらいの物件が自分の所有物になるという仕組みです。そのため、常に借り手がいる状態にすること、空室を発生させないことが最も重要となります。

人口減少が始まっている日本で、東京は人口が増えています。大阪市の一部の区などでも人口が増えています。空室を発生させないためには、入居者の需要があるエリアを探すことが重要になってきます。将来、人口増加の見込めるエリアはどこかを見極めることが重要です。国や地方公共団体の機関などが発表するデータなどを調べましょう。また、再開発するエリアなども調べましょう。

なぜ中古ワンルームマンションなのか?

中古マンション、中でも築15年〜20年の中古マンションの物件価格は、落ち着いている、下げ止まると一般的にいわれます。マンションの価格は新築時が一番高く、15年ごろまで価格が下がっていき、その後はあまり変化がない傾向だと一般的にはいわれています。投資金額を抑えるという意味で、新築マンションより安い価格で購入ができるからです。

あまりにも購入金額が高いと、ローン返済額と家賃収入、それに管理費や修繕積立金の支払いを考慮した際に、入居者が常にいる状態であってもローン返済額の方が多くなる、ということが起こり得ます。そうなると「家賃収入でローンを返済しよう」という想定からは外れ、つまり赤字になるということも起こり得ます。また実際には、空室の期間は必ず発生します。

家賃収入とローン返済額とのバランスを考慮することが大切です。

また、なぜワンルームマンションなのかというと、東京ではワンルーム規制があり、区ごとに最低面積や税金などが定められており、需要があってもワンルームマンションを好き放題には建てられないため、中古ワンルームマンションにニーズがある状態が生まれているからです。 

不動産投資で成功率を高めるための3つの方法

不動産投資では入居者を絶やさないことが最も大切ですが、30年間借り手が変わらないということはなく、入居者は入れ替わり、退去してから次の借り手が見つかるまでの間、必ず空室になるタイミングというものは訪れます。前の入居者が退去したタイミングでクリーニングもしますし、その間も空室期間となります。

空室は発生するものとして、では、どうすればその空室期間を極力短くすることができるかを考えていきます。

1.賃貸管理を任せられる会社を探し関係を築く

所有する物件の入居者管理業務を自分で行うのは、不動産投資を本業でなくサラリーマンが副業として行っている人にとっては知識も時間も足りません。不動産投資を行う人は多くの場合、賃貸管理を自分で行わず、管理業務を行う会社に任せることとなります。

業務を任せる会社が賃貸業務に強いかどうか、実際に退去者が出た場合にはどのような流れで次の入居者を決めるのか、どのような管理を行うのか、空室率なども把握することが大切です。

賃貸管理業務を委託する場合の、費用についてもあらかじめ理解しておくことが大切です。

入居者を募集する際に、広告料が必要になるという場合には、その費用についてもあらかじめシミュレーションに組み込む必要があります。入居者入れ替えの期間をどれくらい想定しておくべきかも事前に把握しましょう。

空室が長引く場合、賃貸業務を行う担当者に相談しやすいかどうかもポイントになります。

2.入居者目線で考えられるか

投資物件を選定する時にも重要になりますが、「自分が入居者だったら、その家を借りたいか」を考えます。駅から家までの道のり、周辺環境などをチェックし、利便性を確認し、「入居者目線で」考えます(物件選定については「 不動産投資 物件購入前のチェックガイド 」も参考にしてください)。

物件選定後、入居者が長期間見つからない場合は、賃貸管理の会社に任せつつも、「空室が予想よりも長引いたら、こんな手を打つのはどうか?」と入居者に響く戦略を練ります。例えば、次のような具合です。

  • 最近の入居者に人気のある設備を導入すべきタイミングかどうか
  • 競合との比較で、家賃設定を下げるべきか

ただ、最新設備を導入することは投資金額を増やすことになりますし、賃料を下げることは利益の減少につながります。管理会社に相談しながら空室期間との兼ね合いも考慮しながら進めましょう。

築年数が経過した物件に対しては、リフォームを施すことで賃料アップを目指すこともできます。詳しくは「 築25~30年物件をリフォームしてメリットの最大化を狙おう。- 不動産投資マンション価値向上のススメ - 」をご覧ください。

管理会社から連絡を待つばかりでなく、オーナー自ら対策を打てることがないかどうか、検討する姿勢は大切です。

入居者目線のない投資家は、空室が長引くと、「管理会社や担当者が悪いのではないか?」「このマンションを買ったこと自体が間違っているのではないか?」と疑心暗鬼になってしまうこともあります。

管理会社との信頼関係を築くことも入居率をあげることに繋がります。

3.繰上返済をする

不動産投資を始めた数年は、諸経費などが多くかかり、マイナスが出る場合が多いです(詳しくは「 不動産投資が節税効果を生む?損益通算の仕組みとは 」をご覧ください)。

このように結果的に節税効果が見込める期間が落ち着くころから繰上返済をし、ローンの返済期間を短くすることも成功の度合いを高める要素となります。

返済期間を短くすることができれば支払う利子の金額も減りますし、またローン完済後は家賃収入がそのまま収入となるためです。一般的にいわれているのは、不動産投資を成功に導くために複数の物件を所有するということがあります。複数あるうちの狙った物件に対して集中的に繰上返済をし、完済後の家賃収入を次に購入した物件のローン返済にあてて、次の物件の返済時期も短くし、と所有物件の数を増やしていくという方法があります。所有物件の数が増えればそれだけ空室リスクの分散にもなりますし、家賃収入額も増えます。

「繰上返済をする」モードになると、手元に現金があると繰上返済したい、と考えてしまいます。しかし、人生のさまざまなステージで現金が必要になる場面があります。急な出費が発生することもありますので、返済しすぎにも注意しながら余剰資金を繰上返済にあてましょう。

まとめ

不動産投資を行う上で成功率を高めるポイントは、人口が減少する日本において、人口が集中するニーズのあるエリアで、購入金額の抑えられる中古マンションへ投資を行うことです。長期間保有が前提になるので、物件の選定は慎重に行いましょう。また、築年数が経過することで所有物件のリフォームの可能性および建物全体の修繕時期などもあらかじめ予測しておくことが重要です。

※本記事では、記事のテーマに関する一般的な内容を記載しており、より個別的な、不動産投資・ローン・税制等の制度が読者に適用されるかについては、読者において各記事の分野の専門家にお問い合わせください。(株)GA technologiesにおいては、何ら責任を負うものではありません。

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