リフォーム・リノベーション
2018/10/02

マンションの中古物件をリノベーションしたい。物件を選ぶポイント

新築に比べて安価な中古のマンションに住みたいけれど、見た目や快適性にはこだわりたい、という方は多いでしょう。安くてきれいな物件に住むための選択肢として「リノベーション」があります。ここではリノベーション物件の選び方などを解説します。


リノベーションマンションに住むには?

リノベーションマンションに住むメリットは3つあります。

  • 自分の趣味に合った物件にすることができる
  • 新築物件より比較的安い価格で手に入る
  • 新築物件がない地域でも理想の物件が手に入る

それではリノベーションマンションに住むにはどのような選択肢があるのでしょうか。

自分でやるか、リノベ済マンションを買うか

リノベーション物件に住むには、中古物件を購入し自分でリノベーションするか、リノベーション済の物件を買うかの2通りになります。

自分でリノベーションをする場合は、より自分の希望に合った家を作れます。物件の購入金額は安くすむことが多いですが、別途リノベーションの費用が必要なので、合計すると安くなるとは限りません。

リノベーション済の物件を購入する場合は、リノベーションのための手続きや業者とのやり取りが不要なので手間が省けますが、自分の希望に合った物件がなかなか見つからない可能性があります。

どちらもメリットとデメリットがありますので、自分の状況に合った方法を選びましょう。

不動産屋に問い合わせよう

リノベーション物件は、インターネットで検索したり、不動産会社に問い合わせたりすることで見つけることができます。インターネット上にはいくつかの情報サイトがあるので、そこから簡単に検索できます。

また不動産屋に直接問い合わせるのもよいでしょう。インターネット上にのっていない物件や、間取り図やその物件の変遷など、より詳しい物件情報が得られるかもしれません。

リノベーション済みマンションの購入ポイント

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リノベーション済マンションを購入する場合は、新築マンションを購入する場合とは違う点で気を付けるべきことがありますので解説します。

内見では表面までしかわからない

リノベーション済マンションを購入するときは、内見は必ずするでしょう。しかし、内見では家の見た目までしかわかりません。リノベーションを施してあっても実は適切な工事がなされていないケースもあります。

柱や梁など見えない部分に大きな問題がある可能性もありますが、内見だけでそれを見つけるのは難しいです。

工事履歴や工事箇所

内見だけでは表面的な部分しかわからないので、これまでの工事箇所をまとめた工事履歴がまとめられている場合は必ずチェックしましょう。

逆にリノベーション済物件と売り出しているのに、工事履歴がない物件は不安が残ります。

工事履歴などを見ても、素人にはよくわからないことも多いので「住宅診断」を利用するのもよいでしょう。

住宅診断では、住宅の専門家である「住宅診断士」が住宅の劣化状況や問題点をチェックしてくれます。購入を決める前にプロの評価をもらうことで安心感を得られるでしょう。

耐震基準

耐震基準の確認もしっかりと行いましょう。耐震基準は1981年6月に大きく変わりました。それ以前に「建築確認」の確認がなされた物件は旧耐震基準でチェックされているため、現行の耐震基準を満たしていない場合があります。

リノベーションをした時点で耐震補強工事を施している場合が多いですが、築年数の古いマンションの場合は、万一のことも考えて、新耐震基準を満たしているかどうか確認しましょう。

新耐震基準を満たしているかどうかは、耐震診断を受けることで確認できます。

修繕積立金

修繕積立金の使用状況についても確認しておきましょう。

一般的に積立金の状況や過去の修繕については履歴として残してあるので、確認できます。これらを確認することで、管理組合がきちんと機能しているかも知ることができるでしょう。

中古マンションをリノベーションするメリット

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中古マンションを購入して自分でリノベーションするメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

選べる物件の幅が広がる

自分でリノベーションする場合は、家の中については条件から外れるため、リノベーション済みの物件を探すよりも条件がゆるくなり選択肢が広がります。

基本的に内装などをリノベーションで整える前提ならば、リノベーションできる物件かどうか、十分な広さはあるかをチェックしていけば、よい中古物件に巡り合えるでしょう。

自分の希望に合った新築の物件を探すと、高い物件価格を負担する必要が出てきます。また、ちょうどよいリノベーション済のマンションを探すのはとても大変です。

自分でリノベーションすることを前提にすれば選択肢が増え、立地の面でも費用の面でもよりよい物件を選ぶことができます。

自分の希望に沿ったものを作れる

自分でリノベーションすることの大きなメリットは自分の希望に沿ったものを作れる点です。

例えばキッチン1つとっても、自分の身長にあった高さのキッチンを選べますし、対面式など色々なタイプのキッチンから好きなものを選ぶこともできます。

一方リノベーション済のマンションは、リノベーションをする手間が省けるというメリットはあるものの、間取りや内装は既製のものになります。

自分の希望の家を持ちたいのであれば、自分でマンションをリノベーションするのがよいでしょう。

中古マンションをリノベーションするデメリット

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一方で中古マンションをリノベーションする際に気を付けておきたい点もいくつかあります。

建物の構造によってはできないこともある

建物の構造によってはリノベーションができない場合や、できても制限がかかってしまう場合があります。例えば、建物の構造に関しては、柱と梁で住宅を支える「ラーメン構造」と、壁と床で住宅を支える「壁式構造」があります。

前者であれば、柱と梁を変更しなければよいので壁の取り外しや設置ができますが、後者の場合は壁が住宅を支えているため、間取りの変更は難しいです。

またキッチンなどの水回りや共有部分と接している部分は、変更が難しい場合があります。どこまでリノベーションできるか、あるいはできないかは管理規約の使用細則に記載されていることが多いので、不動産会社に連絡して事前に確認しましょう。

物件を購入してからリノベーションできないことに気づく人もいるので、要注意です。

通常の住宅ローンよりも金利が高くなる

リノベーションは規模によりますが、数百万円ですむこともあれば1,000万円を超えることもあります。そのため、リノベーションの際はローンを組む人もいます。

しかしマンションを購入する際に組む住宅ローンよりも、リノベーションのためのローンは金利が高いことが多く、余計に金利がかかってしまいます。

一方で、リノベーションには自治体によって多くの補助金や優遇措置が設けられています。

省エネ住宅など、戸建て向けの補助金が多いですが、なかにはマンションでも使える補助金もあります。リノベーションを依頼する会社に、利用できる補助金があるかどうかを確認して、少しでも負担を減らす努力をするとよいでしょう。

まとめ

安くて快適なマンションを手に入れるためには、リノベーションはぜひとも考えたい選択肢です。しかし、リノベーションを悔いなく実施するには、いくつかの注意点があります。きちんと確認して、満足のいく物件を手に入れましょう。

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