不動産投資
2018/02/14

マンションでの家賃収入!オリンピック後はどうなる?

2020年の東京オリンピック開幕が徐々に近づき、東京の不動産価格が上昇の一途をたどっています。投資家目線では「オリンピックが終われば不動産価格が下がるだろう」と否定的に見る向きもありますが、オリンピック終了後も不動産価格が上がり続けているロンドンの状況を見てみると「今こそ買い」という考え方もできます。


東京オリンピックの追い風で好調の不動産

はじめに東京の不動産の現状を確認してみましょう。地価で見てみると、2012年における住宅地の地価は平均で1平方メートル当たり33万4,500円、商業地は同167万6,300円だったのが、2017年には住宅地が同38万5,300円、商業地が同218万800円とともにプラスになっています。首都圏の中古マンションにおいても、2012年に4,000万円を切っていた東京23区の価格(70平方メートル換算)が2017年には5,300万円超と1,000万円以上もプラスになっています。

東京の不動産価格が高く推移していることもあり、メディアでは東京オリンピック後に反動が起こり、不動産価格が大幅に下がるのではないか?という論調が強まっています。

不動産投資を始めて家賃収入を得たいが、東京オリンピック後の地価変動が確認できるまで「様子見をしよう」「他の投資を選択しよう」という方もいるでしょう。それもひとつの考え方ですが、投資である以上、メディアの見出しに踊らされずに、自分の目で確かめて投資判断するのが賢明です。

オリンピック後も不動価格が好調なロンドン

東京オリンピック後の不動産価格を予測するには、過去にオリンピックを開催した都市を参考にするといいでしょう。2012年にオリンピックを開催したロンドンは、不動産の価値が高い都市という性格が東京と共通しています。

イギリスの国家統計局Office for National Statisticsが提供しているデータを確認すると、オリンピック後のロンドンの不動産価格は、開催から5年経過した今でも上昇を続けています。

ロンドンの地価が上がっている理由は、世界経済が比較的好調であるという外的要因に加えて、オリンピックによって都市機能が整備されたことが大きいと言われています。特に貧困層が多かった東部の4地区が集中的に再開発され生まれ変わりました。オリンピックに前後して新しい駅が新設され、新駅の周辺に巨大百貨店が作られるなど、利便性や魅力が高まりました。

仮に不動産価格が下がっても家賃で収入を得る構図は変わらない

オリンピック開催による「都市機能の整備」で不動産価格が押し上げられるとすれば、東京の不動産にもチャンスはあります。2018年は埼玉県の三郷ICから千葉県の高谷JCTまでを結ぶ東京外郭環状道路が新設されるのをはじめ、大がかりな開発が目白押しです。さらにオリンピック後もリニア中央新幹線や新東名高速道路が本格的に整備される予定です。

こうした背景を考えれば、東京オリンピック以降の世界経済さえ安定していれば、東京の不動産が上がり続ける可能性はあります。仮に、物件価格が停滞しても、日本の不動産投資は売却益ではなく、家賃収入による運用益で儲けるのが基本で、その構図は変わらないでしょう。

人口減少社会に入っても数十年間は人口が微増、横ばいの状態にある東京は家賃収入が下がりにくく、安定的に収入を得ることができるでしょう。インカムゲインという面で考えれば、リスクは少ないと言えます。ロンドンのように不動産価格が上がり続けるなら、一番良いタイミングで売却するという出口戦略も考えられます。

このように考えていくと、東京への不動産投資を「リスキーだ」と考えすぎる必要はないかもしれません。自身のロジックで判断することが重要です。

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