不動産投資で赤字、そんなときの損益通算には制限があります
不動産投資をしていると毎年一度、確定申告を行います。確定申告をする上で「損益通算」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。この損益通算には、一定の制限があることをご存知でしょうか？法人化していない個人の方が不動産所得に係る所得税の確定申告をするときに注意すべき点についてお話しします。
給与所得のプラスと不動産所得のマイナスを相殺する損益通算
損益通算とは、ある所得を得る際に損失があったときに、損失となった金額を他の所得のプラス分からマイナスできるというルールです。損益通算ができる損失が生ずる所得の種類は複数ありますが、ここでは不動産所得についてお話します。
不動産所得を始めたばかりの頃は、物件購入費等の初期費など必要経費がかかり、損失（赤字）が出ることが多くの場合あります。この赤字を、他の所得、たとえばサラリーマンの場合は給与所得と相殺することを損益通算と言います。
損益通算とは
例）
- 不動産投資事業で、100万円の赤字が出た
- サラリーマンの給与所得は700万円だった
損益通算：
700（プラス）－100（マイナス）=600万円（控除したあとの残りの金額）
給与所得はこの700万円をベースに会社の方で年末調整が行われるので、通常確定申告は不要となります。但し、不動産事業により生じた100万円分の損失を、後日確定申告をし、損益通算することで給与所得の700万円から減額することができます。結果として所得税は600万円をベースで計算されることとなり、年末調整時の所得税額の一部が還付されることとなります。
損益通算には一定の制限がある
多くの方は、不動産投資を始める際に金融機関から借り入れをしローンを組むと思います。
返済金額のうち「ローン金利利息」は経費として計上できることをご存知の方は多いと思います。ですが、そこで注意すべきポイントがあります。
借入金のうち、土地に関係する部分の利息は、損益通算できないというルールになっています。
例）
- 建物の価格 800万円（消費税64万円）
土地の価格 1,500万円（土地には消費税はかかりません） - 金融期間からの借入金 2,300万円
- 自己資金 64万円（消費税部分のみ）
- 1年間の不動産所得の損失 50万円（うち借入金利子37万円）
- 給与所得 700万円
土地と建物を一括取得した場合、借入金はまず建物の取得にあてます。それ以外の部分が土地の取得にかかったと考えます。
土地・建物一括取得の場合：
借入金総額－建物取得価格=残りが土地取得に充てられた借入金
土地借入金利子＜損失金額の場合
実際に数字をあてはめて考えてみます。
例）
借入金2,300万円－建物の取得価格864万円=1,436万円
1,436万円が土地の取得にかかったと考えます。
土地の借入金利子の金額 37万円×1,436万円÷2,300万円＝23万880円
1年間の借入金利子37万円のうち、23万880円は、損失としてカウントできません。「損失50万円のうち、23万880円は、損益通算の対象外」として、損失は生じなかったものとみなされます。
そのため給与所得700万円からマイナスできるのは、「50万円－23万880円」した26万9,120円となります。
この例では、土地の借入金利子より、損失金額の多い金額の場合でした。
では、土地の借入金利子の方が、損失金額よりも多い場合はどうなるでしょうか？
土地借入金利子＞損失金額の場合
引き続き、数字をあてはめて考えてみます。
例）
- 建物の価格 800万円（消費税64万円）
- 土地の価格 1,500万円（土地には消費税はかかりません）
- 金融期間からの借入金 2,300万円
- 自己資金 64万円（消費税部分のみ）
- 1年間の不動産所得の損失 15万円（うち借入金利子37万円）
- 給与所得 700万円
土地の借入金利子の金額 37万円×1,436万円÷2,300万円＝23万880円
1年間の借入金利子37万円のうち、23万880円は、損失としてカウントできません。この例では、損失は15万円でした。
借入金利子23万880円より損失15万円の方が少ないです。
そのため、この15万円の損失全額が損益通算の対象外となります。
そのため給与所得700万円からマイナスできるのは0円となります。
土地と建物の価格はどうやったらわかる？
不動産を取得した際、「譲渡対価証明書」など、建物と土地の価格が書かれた資料を受け取っているはずです。もし見当たらないという場合は、取得した価格にかかっている消費税の金額を確認しましょう。消費税は「建物」にしかかかりません。土地の価格は下がらないので消費税がかからないというルールです。消費税の金額から建物価格を割り出すことができます。
青色決算書（青色申告の場合）、収支内訳書（白色申告の場合）の左下に記入欄があります
何回か確定申告をしている人にとっては当たり前になっているかと思いますが、確定申告を始めたばかりまたは数回目という方は、年に一度の申告なので忘れているかもしれません。「青色決算書」や「収支内訳書」の最下段に「土地等を取得するために要した負債の利子の額」として金額記入欄があります。ここに、土地の借入金利子の金額を記入します。
まとめ
確定申告は正しく理解して行うことが大切です。ルールを知らないとあやまった申告や還付の申請をすることにもつながります。不明な場合は税務署に問い合わせるか、税理士に相談しましょう。
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