不動産投資
2018/11/02

不動産投資の仕組みと始め方。初心者が押さえておきたいポイント

不動産投資は扱う額も大きいことから、気軽に踏み出せないという人も多いですよね。しかし基本を押さえて取り組めば、安定した収益につながる可能性があります。そんな不動産投資の仕組みとポイント、始め方について解説します。


不動産投資の基礎知識

不動産投資で成功するには、基礎知識を学ぶことが大切です。不動産投資の基礎を押さえて仕組みを理解すれば、不安を減らすことにつながるでしょう。

不動産投資の利益の仕組みを知ろう

不動産投資とはどのような仕組みで利益をあげるのでしょうか?不動産投資の収益や、投資をする物件について詳しくみていきましょう。

家賃収入にあたるインカムゲイン

不動産投資とは、投資対象の物件を貸し出し、家賃収入を得ることで利益を出す投資方法です。

資産保有中の「運用益」のことをインカムゲインと言います。不動産投資では、保有するマンションなどの不動産によって得られる「家賃収入」がインカムゲインにあたります。

不動産の売却益にあたるキャピタルゲイン

一方、「キャピタルゲイン」とは資産の「売却益」のことを指します。

不動産投資では、アパートやマンションなどの不動産を安い時に購入し、値上がりした時に売却して得られる利益が「キャピタルゲイン」です。

不動産投資にはどんなものがある?

不動産投資には色々なタイプがあります。代表的なものをみていきましょう。

中古マンション

中古の区分マンションは比較的安い価格で購入できることから、初心者向けの不動産投資と言われています。リノベーションによって新築のように洗練された物件に仕立てることも可能です。

新築マンション

新築の区分マンションは設備も新しいので、メンテナンス費用もさほどかかりません。借り手も見つかりやすいでしょう。しかし、物件そのものの取得には大きな費用が必要です。

アパート

アパートは一棟まるごと取得して、複数世帯に貸しつつ自らも住むことができます。しかし、マンションよりも修繕費用がかかりやすく、家賃相場が低いのが注意点として挙げられます。

一戸建て住宅

一戸建てを取得してリフォームし、家族向けの借家とするタイプの投資です。しかし昨今は借家のニーズは減少傾向にあると言われています。

不動産投資のメリットとは

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不動産投資の種類や収益の仕組みについてお話ししてきました。では、他の投資と比べて、不動産投資には一体どのようなメリットがあるのでしょうか?

家賃収入で不労所得を得ることができる

不動産投資の最大のメリットは、取得した物件の借り手が見つかり賃貸契約が結ばれれば、安定した不労所得が得られるということでしょう。仮に病気などで他での収入が得られなくなったとしても、安定した家賃が入ります。

さらに、定年後、公的年金だけでは心元ないという場面で、不動産投資による不労所得は安定した老後を送るための安心材料にもなるでしょう。

多額の資金がなくても始められる

不動産投資は、資金が相当必要なのではないかと不安に感じる方もいるかもしれません。もちろん、不動産取得自体には大きい金額が必要です。

しかし不動産投資では、「不動産投資ローン」を使うことができます。不動産投資という「事業」に対して銀行は融資をします。また会社勤めをしている「サラリーマン」に対して、銀行はサラリーマンという職業の「安定力」を評価して、多額の融資をする傾向があります。不動産投資をサラリーマンの方が始めようとするときには、少額の自己資金で始めることができます。

不動産投資の始め方

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それでは不動産投資を始めることになった場合の、具体的な進め方を確認していきます。

不動産投資を始める、実際の流れ

不動産投資を始める時、まずは投資のビジョンを明確に描きましょう。ビジョンが曖昧な投資は、迷った時の物差しがなく、失敗に陥りやすいためです。

どの程度の資金規模でどれくらいの安定収入を得たいのか、また、どの時点で売却するかなどの出口戦略を、投資を始める時に熟考しておきましょう。それらのビジョンが固まったら、投資をする物件探しに入ります。

物件の選び方を知ろう

物件情報はインターネットでも調べられます。もちろん不動産会社を訪れて、相談に乗ってもらうのもよいでしょう。

選ぶ際には、いかに「空室」を出さない物件を選ぶかが重要です。駅から近いなどの立地や築年数、想定家賃などを確認します。検討物件周辺の家賃も比較すると相場感がつかめます。想定できる利回り、それも表面利回りではなく実質利回りはどの程度なのかも押さえておきましょう。築年数からエアコンや給湯器などの設備の交換時期がある程度把握できる場合があります。物件の築年数が古いと、想定外の修繕などで多額の費用がかかることもあると言われています。

物件購入とローン審査

物件が決まれば、次は「不動産投資ローン」の申請です。これはマイホームを購入する際に利用する「住宅ローン」とは違います。住宅ローンはその住宅そのものが担保になり、あとは申請者の年収や勤務先の安定性などが審査されるローンです。

対して、不動産投資ローンはそれらの条件に、その物件から安定した収益が見込めるかということが審査のポイントになります。審査に通るということは金融機関がその物件の収益性を認めたことにもなりますので、投資に際して心強い材料とも言えるでしょう。

こうして得た物件の家賃収入でローンを返済し、様々な経費を引いて手元に残る金額がオーナーの収入となり、資産を築いていけるのです。

不動産投資初心者が知っておきたいポイント

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それでは最後に不動産投資の初心者ならぜひ知っておきたいポイントを挙げていきます。

始めやすいのは中古の区分物件

不動産投資の物件には戸建て住宅、一棟アパートやマンション、区分マンションがあり、それぞれで新築と中古があります。

その中で、初心者が投資しやすいのが、中古の区分マンションと言われています。

地方の方が利回りがよいケースもあるようですが、空室リスクは都心の方が低く、売却する場合を考えても、都心の方が買い手のつく可能性が高いと言われています。

新築か中古かに関しては、新築は物件価格も高くなりやすいようです。加えて、数年で新築の価値は消え失せて家賃設定も低下する危険性があります。

一方、中古マンションの一旦下落した家賃は下方硬直性が働いて、安定した利回りが期待できるようです。安定した資産価値は売却する時も有利に働きます。

勉強して不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資には勉強が必要です。基礎的なこと(利回り計算・ローンの仕組み・キャッシュフローや税金のこと等)や不動産投資のメリットとデメリット、物件の情報収集の方法などは、きちんと勉強をしないと理解しづらい面もあります。

本を読んで学ぶ

不動産投資については書籍でも学べます。大きなコストもかからず、不動産投資に関する知識を蓄えることができるでしょう。

一口に不動産投資の本と言っても、基礎的な知識が書かれた本から不動産投資家が書いた本など様々あります。偏りがないように選んでください。

セミナーに参加する

不動産会社が主催するセミナーの利用も勉強方法の1つです。独学ではなかなか理解できない疑問に対しても、分かりやすい説明を聞ける可能性があります。

勉強は自分でシミュレーションができるようになるのが目的です。不動産業者から様々な物件を紹介される際に、どの物件を選べばよいか勉強しておきましょう。

まとめ

不動産投資には、資金が少額で始められ、不労所得である家賃収入を得るというメリットがあります。成功して収益をあげ続けるには、不動産投資の基礎を学ぶことが重要です。

投資対象の物件についても考慮しましょう。情報に飲み込まれず、自らの眼力で物件の良し悪しを判断することが大切です。

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