不動産投資
2018/12/18

不動産投資で東京がおすすめの理由は?基礎知識や人気エリアを紹介

東京は日本の中心地として、人口密度の高さや交通の利便性から高い人気を誇っているエリアです。不動産投資を考える場合でも、東京への投資を魅力的と感じている人は多いでしょう。そんな東京の人気エリアや、押さえておきたいポイントを紹介します。


不動産投資で東京がよいとされる理由

東京の不動産価格は他のエリアに比べて高い傾向があり、新築マンションなどは買い手が殺到して抽選になることもあります。需要の高さから、不動産投資を考える人にとって、東京は注目エリアといえるでしょう。

他にも東京が不動産投資において注目されているポイントがありますので、その理由なども交えて解説します。

人口増による需要の高まり

不動産の相場は、入居率や賃貸のニーズなどによって大きく影響を受けます。特に重要なのは人口でしょう。東京は今後も人口が集中することが予想されています。人口が増えれば不動産のニーズも高まるので、不動産価格もあがるというわけです。

東京都政策企画局が出した調査(2060年までの東京の人口推計 - 東京都政策企画局:PDF)によると、東京郊外のエリアは2020年にピークを迎える一方、東京23区では2030年まで人口が増え続けることが予想されています。今後も東京に人口が集まることが見込まれるため、相場に期待が持てるのです。

安心材料が多い

東京オリンピックの影響もあって、有明やお台場では再開発が進み、マンションの需要も上がってきています。大手町や八重洲・日本橋・銀座などでも再開発が進められていて、土地や賃貸価格の上昇が見込まれているのです。

また、森記念財団都市戦略研究所が発表した「世界の都市総合力ランキング」によると、東京は総合第3位となっています。居住分野では、ニューヨーク・サンフランシスコや香港といった他の主要都市と比べても東京は賃料が安く、世界中の不動産投資家から注目を集めているようです。

東京の不動産価値は世界的に見ても高く、急落する可能性が低いです。

東京で不動産投資できる物件の種類と特徴

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一口に不動産投資といっても、多種多様な物件があります。住居・オフィス・店舗といった用途に加え、投資の形態も現物・投資信託・ファンドと様々です。いったいどれを選べばいいかわからない人も少なくないでしょう。

そこで、東京での不動産投資のポイントや特徴について解説します。

増加する単身者向けワンルームマンション

2016年に東京都が発表した「国勢調査人口等基本集計結果概要」によれば、都内の単身世帯の割合は47.39%となっており、さらに増えていくと予想されています。

その背景としては未婚・離婚率の増加があげられますが、高齢者単独世帯が増加したことも一因にあり、高齢者の1人暮らしは一般世帯の1割を超えているそうです。

他にも、日本国内に外国人労働者が増加していることも理由としてあげられます。

都内なら空室リスクが低い一棟物件

マンション投資をする場合につきまとうのが「空室リスク」です。空室になってしまうと収入がないばかりか、管理費や修繕費、税金などによって出費がかさんでしまいます。

一棟物件は初期の投資費用がかかりますが、購入したマンションの1室が空室になったとしても、他の部屋で補填できるというのが大きなメリットです。区分投資で1室のみを購入している場合、そこが空き家になると収入はゼロとなります。

資金に余裕があるのであれば、一棟投資を考えてみる、というのも一つの方法です。

都内では供給の少ない戸建て物件

戸建ては、部屋数や収納スペースの多さや、小さな子供がいても騒音トラブルになりにくいこと等から、一定の需要を見込むことができます。

しかし、アパートやマンションの物件に比べ、戸建て住宅の賃貸物件はなかなか見つけることができません。戸建て住宅はニーズに対して供給が圧倒的に少ないのです。

家賃設定を高くできる傾向にあるのも魅力でしょう。

東京と地方都市の不動産投資利回りについて

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利回りとは、投資に対してどのぐらいのリターンがあるのかを数値化したものです。一般的には株や債券・預貯金といった金融資産の運用で用いられる言葉ですが、不動産投資における利回りとはどのようなものを指すでしょうか?

東京と地方都市で利回りに差があるのかという点についても、あわせて解説します。

不動産投資における利回りとは

不動産投資における利回りは、大きく分けて2種類あります。「表面利回り」と「実質利回り」です。

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字で、投資物件を探す際に、最初に目安とするのがこの数字となります。

実質利回りとは、年間の家賃収入から固定資産税や管理費などの諸経費を引いた額を、購入時の諸経費を足した物件価格で割った数字です。不動産投資において重要なのはこの実質利回りの方です。

例えば、中古物件を安く購入した場合、物件価格は安いので表面利回りはよくなります。しかし修繕やリフォームを必要に応じて行えば、新築物件よりも実質利回りは悪くなる可能性があります。

都内や地方都市の利回りの平均

日本不動産研究所の調査(第 38 回 不動産投資家調査:PDF)によれば、都内の城東地区の賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ)の期待利回りは4.6%程度、城南地区が4.5%程度となっています。

地方都市の場合は、札幌や仙台をはじめ、名古屋・大阪・神戸などでの利回りは5%を切る都市はありません。利回りに関しては地方都市の方がよいといえるでしょう。これは地方都市の方が物件の購入価格が安いことが大きく影響しています。

しかし、地方都市の方が利回りがよいからといって、即購入に踏み切るのは考えものでしょう。空き室リスクも都内に比べて高く、広告費を高く設定しなければ人が集まらないといった予想外の出費がかさむ不安材料もあるからです。

利回りは都内の方が地方都市より低いですが、安定しているのは都内の物件といえるでしょう。

東京での物件選びのポイント

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物件といっても、タイプや用途によって種類は多種にわたります。どんな物件を選んだらよいか迷う人も多いでしょう。

ターゲットやよい物件の見方など、物件を選ぶ際のポイントについて解説します。

ターゲットを学生などの単身者に

都内では、単身世帯は依然として増加傾向にあります。単身世帯をターゲットにすれば、需要が多いので相場が上に向きやすいというのがメリットの1つです。

単身世帯の中でも、日中に学校や会社に通う単身者は住居の細かい点があまり気にならない人が多い傾向にあります。ファミリー世帯向け物件であれば防音設備や間取り、公共施設への利便性など多くの点に配慮しなければなりません。

また、ワンルームや1Kを視野にいれやすいので、比較的初期投資を抑えることができるというのも特徴です。

築年数、立地やアクセス

他に見るべきポイントとしては、築年数や立地、そしてアクセスがあります。空室リスクを回避するためにも、これらのポイントはチェックしましょう。

築年数は安全面とも深い関係性があります。1981年を境に「新耐震基準」が設けられており、それ以前の建物とでは信頼性が大きく変わってくるでしょう。また、古い建物であるほど、経年劣化によるメンテナンスも必要になってくるのです。

立地やアクセスも重要でしょう。最寄り駅との距離はもちろんですが、近くにスーパーや病院、学校のような施設があるかどうかも見てみましょう。

都内のバブル期物件は駅近の好立地

バブル物件も、不動産投資の際には視野にいれてもよいかもしれません。

バブル期に建てられた物件は築年数がかさんでいることから、比較的安い価格で購入できる可能性があります。立地条件が良いことも多く一定のニーズが見込め、すぐに人がいなくなり賃貸価格が下がるといったリスクが少ないといえるでしょう。

建物が古いため長期的に収入を得るのは難しいかもしれませんが、価格が安い分、収支がプラスになるまでが早いというのもメリットです。

東京で不動産投資をするならどのエリア?

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東京といえど人気のある23区から郊外までと様々です。不動産投資を考える場合、どのようなエリアを選べばいいのでしょうか?

ポイントになってくるのは将来的な人口の推移や、交通の利便性です。人口増加が期待できるエリアでは入居率も高くなります。交通の利便性やアクセスが便利な地域も、人気が高いため不動産価値もあがる傾向があるようです。

どのようなエリアがよいか、実際にみていきましょう。

ワンルームで従来から人気の都心エリア

都心エリアは大手企業の本社などが建ち並ぶ、日本の中心ともいえる地域です。

千代田区・港区・中央区は「都心3区」と呼ばれ、新宿区と渋谷区を足して「都心5区」と呼ぶこともあります。

これらの地域は高層ビルが立ち並んでいるだけでなく、交通網も非常に発達しており、居住エリアとしても高い人気があるようです。

再開発の進む副都心エリア

副都心エリアは、新宿・渋谷・池袋といった都心の周辺にあるエリアのことです。1958年の「首都圏整備計画」と1982年の「東京都長期計画」で定められた7つのエリアのことを指します。

これは東京の機能が都心のみに集中することを避けるための措置で、現在は商業施設が集中しているエリアです。

オリンピックのために再開発が盛んな臨海副都心地域など、今後も注目が集まるエリアと考えられています。

人気の高まっている城北・城東エリア

城北とは文京区・豊島区・北区・足立区・板橋区を指します。地価の安さと交通機能を兼ね備えているエリアです。将来的な開発も期待されており、投資において魅力的な地域といえるでしょう。

城東エリアは荒川区・墨田区・葛飾区などのエリアのことを指します。古くから人々に親しまれてきた地域で、スカイツリーや上野公園などの観光スポットも目白押しです。

これらの地域は近年人気も高まっていることから、不動産投資においても目が離せないエリアとなっています。

まとめ

東京は現在でも日本の中心地として機能しています。今後も人口が集中することが予想されるため、不動産ニーズも高く、投資エリアとして魅力的といえるでしょう。

そこで重要なのは、エリアごとの特徴をしっかり捉えて、想定しているターゲット層とマッチする物件に投資をすることです。一口に東京といっても様々なエリアがあるので、しっかりと下調べをして、投資を成功させましょう。

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