不動産投資
2018/12/11

不動産投資ならワンルームマンション?メリットや注意点を解説します

不動産投資を始めるには、ファミリータイプの物件よりもワンルームタイプのマンションが手堅いと言われています。その理由はなんでしょうか?ワンルームマンション投資のメリットや特徴、物件の選び方、注意すべきポイントについて解説します。


投資にはファミリータイプよりワンルーム?

一般的に、投資向けとしてはファミリータイプよりもワンルームマンションがよいと言われています。時代に合わせた需要や回転率など、その理由を掘り下げて確認していきましょう。

単身者や高齢者の需要が期待できる

晩婚化や高齢化社会の到来によって、住まいの価値観も大きく変わってきました。ワンルームマンション市場は、賃貸も売買も含めて、盛んに取引が行われています。

まず、晩婚化によって、若い単身者が男女ともに増えているようです。駅から近く都心へのアクセスがよいワンルームは人気も高く、都心などの好物件は空室率が低い傾向にあります。

また、医学の発達も手伝って、今後も高齢者は増えていくことが予想されます。このような高齢者による単身世帯の増加も、ワンルームマンション需要の支えのひとつと言えるでしょう。

ワンルームは回転率が高い

ワンルームマンションの賃貸市場の特徴として、回転が速いということが言えそうです。

たとえば転勤がある企業の社員ならば、妻帯者や子供のいる社員よりも独身の社員が転勤のメンバーに選ばれることが多いでしょう。こういった人達は長期的に住むことがないので、自然と回転率も上がります。

また、地方から出てきた都心近郊の大学に通う学生が、ワンルームに入居することも多いでしょう。しかし、大学生の場合は4年で離れるのが大半です。

このように入居者の回転が速いということは、敷金や礼金の回数も増え、収益性が高まるということにもつながります。

ファミリータイプは高コストになりやすい

いわゆるファミリータイプだと、コストが高くついてしまうと言われています。具体的にはどのような理由でそうなるのでしょうか?

まず利回りがワンルームよりも低くなります。ファミリータイプのマンションは、ワンルームより購入価格が高い傾向にあり、ワンルームの2~3倍もかかるケースもあります。

しかし、家賃を2~3倍に設定してしまうと入居者がつかないので、「空室リスク」が高い傾向につながります。一度住むと長期で使ってもらえるのですが、退去した後の居住者がつきにくいのがファミリータイプです。

また、リフォームする必要がでてきたときの費用も、面積が広い分大きくなります。そのような諸々の理由でコストが高くなるのでしょう。そうなると結果的に利回りが低くなります。

投資用ワンルームマンションの選び方

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不動産投資に向いているワンルームマンションの選び方は、他の用途でマンションを選ぶ場合と何が違うのでしょうか。

需要が見込まれているエリアや、人気の設備などの要点もふまえたうえで、具体的に見ていきましょう。

需要の多い都心部の物件

不動産の需要は地域によって差があります。都心部に関しては単身者向けワンルームマンションの賃貸需要が高いと言われています。企業や大学の都心回帰現象がそれに拍車をかけているようです。

2020東京五輪の短期的な経済効果や、大規模なインフラ整備による中長期的な経済効果も見込まれ、前述の都心回帰現象をより強く後押ししています。

さらに、都心エリアは今後さらに人口増加が予想されています。そのため、住まいの需要も増加が見込まれています。

設備が充実しているか

不動産投資用物件を選ぶうえで、設備が充実しているかどうかも重要なポイントです。それでは実際に、どのような設備に需要があるのでしょうか?

たとえば、エントランスのオートロックは当然として、時代のトレンドを反映したフリーWi-Fi、衣装持ちの女性から人気のウォークインクローゼットなどが挙げられます。

24時間使えるゴミ捨て場や警備保障会社の契約など、部屋だけでなくマンション全体の設備も重要なようです。

利便性・快適性・安全性の総合力を備えた物件を選ぶことが、空室リスクを抑え、入居者を増やすことにつながると言えます。

人気のバス、トイレ別

少し前のワンルームでは、バス・トイレ一体型が一般的でした。しかし、最近はバス・トイレが分離されているタイプに人気があるようです。

他にも、カーペットからフローリングへ志向がシフトしている傾向が見られます。カーペットは家具を置いた跡が残りますし、衛生的な面から見ても、フローリングの方が人気があるようです。

不動産投資の面から言うと、購入後は、少し費用がかかってもバスとトイレを分けたり、床をフローリングにしたりするリノベーションやリフォームを検討してもいいでしょう。もしくは、元からそうなっている物件を選ぶことで、需要増加につなげられます。

ワンルームマンション投資のメリット

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1棟もののマンションやアパート経営は、トラブルの対処や維持管理の手間がかかると言われています。一方、ワンルームマンション投資の場合はどうでしょうか?

ワンルームマンションの投資がどのような目的で行われるのかも含めて、ワンルーム投資のメリットを確認していきましょう。

管理の手間が省ける

昨今では、所有しているワンルームの維持・管理を、信頼に足る管理会社に任せてしまうやり方が主流です。住人やマンション自体のトラブルの対処を、すべて管理会社がやってくれるので、非常に管理が楽になってきています。

信頼できる管理会社に任せれば、あとは何もしなくても家賃収入が入ってくるでしょう。ただし、どこまでやってくれるかは管理会社次第です。管理会社に支払うコストと内容を考慮して、管理会社を選ぶ必要があるでしょう。

万が一のときの保険や老後の備えに

住宅ローンで投資用の不動産物件を購入した場合には、「団体信用生命保険」がつくケースがあります。この保険は、該当者に万一の事態が発生したときに、そのローンが完済される内容の保険です。

結果、不動産自体は資産としてそのまま残るので、家賃収入を得ると同時に、万一の備えの生命保険としても考えることができます。

そして家賃収入そのものが、定期収入として毎月新しく入ってくるのもメリットです。老後に年金以外の収入があることで安心できるでしょう。

ワンルームマンション投資の注意点

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比較的、初心者に向いていると言われているワンルームマンション投資ですが、いくつか注意点もあります。これらの注意点を知らずに投資を始めてしまうと、大きなリスクを負いかねません。

ワンルームマンションの投資を検討するうえでの、注意点や大事なポイントを確認しておきましょう。

着実な利益を得るための投資

不動産投資は、他の金融商品などと比較して相場の波が小さく、短期間に大きな利益を上げることは難しいとされています。その代わりに成功率が比較的高いと言われており、ワンルームマンション投資は、その傾向が強い投資方法です。

少額から始められる分、一棟買いなどの大きな投資と比べると利益は少なくなってしまいます。しかし、その分敷居も低く、リスクも小さくて済みます。好物件に投資し、高い入居率を維持できれば、毎月着実な利益につながるのです。

そのため、過度なリターンを望んで、自らの資金力以上の物件を購入したり、やみくもに物件を増やしたりするのは避けた方がよいでしょう。

新築マンションは投資に向かない?

新築マンションの価格は、不動産会社がマンションを販売するにあたって使った広告宣伝費(折込チラシ・情報誌・営業案の人件費)が、売価の中に組み込まれています。

中古物件に比べて価格がかなり高くなるので、利回りは厳しいものがあると言えるでしょう。その点、中古マンションであれば価格は安定していますし、比較的安く入手できるので、投資効率は良好の場合が多いです。

いわゆる出口戦略をも見据えれば、将来に売却したときにも、価格の目減りが少ないと予想されます。新築マンションよりも、このような中古マンション物件を取得して、安定した家賃収入を得ることを考えた方がよいかもしれません。

成功への近道

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ワンルームマンション投資を成功するためには、ゴールを決める必要があります。そのゴール設定として「売却」を想定している人も少なくないようです。

家賃収入(インカムゲイン)から、最終的な売却利益(キャピタルゲイン)を目指すための具体的な考え方について紹介します。

売却をふまえた計画を立てる

長期保有には建物の老朽化や災害リスクなど、様々な面での不安がつきまといます。また、築年数によって評点が下がると資産価値が減っていくため、売却価格が安くなってしまうのです。

そのため、売らざるを得ない状況になったから売るのではなく、最初から、ある程度どの時期に売却するかも考えておく必要があります。

ローンを払い終わった後の、物件の価値についても視野に入れておきましょう。

利益を上げて戸数を増やしリスク分散を

ワンルームマンション投資で1番のリスクは空室リスクです。これを避けるために、所有戸数を増やしてリスク分散を計るスキームが、時代に見合っていると言われています。

ワンルーム投資のよいところは、複数の戸数を持つにしても、同じマンションから選ぶ必要はないという点です。別のマンションにも投資をすることで、さらにリスクを軽減することができるでしょう。

まとめ

最近は安定性を求め、不動産投資を考える人も増えてきていると言われています。ワンルームマンションは初期費用も少なく、比較的手軽に始めることができる投資です。

大きく儲けることは難しいですが、安定した収益を得られるのが魅力でしょう。始めやすいように、管理会社のサポートも手厚くなってきています。

不動産投資を始める際は、ワンルームマンション投資から始めてみてはいかがでしょうか。

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