不動産投資
2018/11/22

不動産投資でサラリーマンが成功するために。意識するポイントまとめ

不動産投資を検討しているサラリーマンが、成功者の事例をとことん参考にすることは有効です。その時、よい面ばかりに目を向けるのではなく、起こりうるリスクに着目してそれを食い止める力を身につけることが大切です。不動産投資のリスクへの備え方を紹介します。


不動産投資で成功するために

不動産投資を始めようと思ったら、まず不動産投資のセミナーに参加してみたり、参考書や投資の成功本を購入してみたり、成功した人たちの事例に興味を持つ人も多いと思います。

しかし、成功例ではよい面ばかりしか強調されないこともあります。

不動産投資で成功するためには、「成功例のほかに、失敗例」も参考にするようにしましょう。

成功例のポイントを見極める

不動産投資は、一度投資対象を決めたら長期間運用することが想定されます。そのため、成功している人がどういう視点で物件を選んだかという「物件選びのポイント」、そして、投資対象物件に何かが起きた場合にどのような対応をしているかの「リスク発生時のポイント」を押さえることは、成功への近道となります。

適切にリスクを避ける

投資対象物件に何かが起きた場合とは、次のようなリスクが発生した場合です。不動産投資には大きく分けて下記の8つのリスクが潜んでいます。

  1. 空室

  2. 物件価格下落

  3. 金利上昇(借金)

  4. 滞納

  5. 家賃下落

  6. 地震

  7. 火災

  8. 賃貸管理会社倒産

大抵のリスクは予期せぬタイミングで訪れるため、それに対応する準備と対策を練っておくことが、不動産投資に成功する鍵となります。

不動産投資のリスクへの備え方とは?

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では、リスクに備えた準備と対策はどのように行えばよいでしょうか。8大リスクの中の「空室」「物件価格下落」「金利上昇のリスク」を例に解説します。

空室リスクに備えるには

空室リスクは、「立地条件」と「競争力」、そして「宣伝力」を見極めて、空室の期間をどれだけ短縮できるかが重要なポイントです。

「立地条件」とは、人口が多く、入居者の需要がある立地にある物件を選ぶことです。例えば、東京都内であれば、駅から徒歩10分以内の物件であれば、賃貸需要が高くなります。

「競争力」とは、部屋の間取りや賃料など、魅力がある物件であることを指します。立地条件が良くても、古びれたアパートや、同じ建物内の部屋と比較した際に賃料が高すぎる物件には入居者は集まりません。

都内のワンルームマンションであれば、7~10万円が理想的な物件と言えるでしょう。

「宣伝力」とは、賃貸管理会社が入居者を募集する能力を指します。募集の管理を任せる際には、万全な体制でサポートしてくれる賃貸管理会社を厳選する必要があります。

物件価格が下落した場合にも有効

物件価格の下落は、立地条件や物件の魅力が要因となるため、物件価格の下落と空室リスクの対策は類似しています。

価格が落ちづらい物件の特徴として、以下のようなものが挙げられます。

  • 賃貸需要のある立地(東京23区内)

  • 最寄駅から近い

  • 分譲タイプの鉄筋コンクリート造マンション

  • オートロック完備

  • バス・トイレ別

このように、生活の利便性や安全性が充実している物件は、資産価値が維持されやすくなる傾向があります。

金利上昇リスクに備えるには

住宅ローンの金利は、ここ数年低い水準で安定しています。

現在の金利がこの先も続くのであれば、金利が安く済むという観点から「変動金利型」でローンを組もうとする人が多いかもしれません。しかし、金利が上昇すれば、返済額が増え、借入金が返せなくなる可能性もあります。

不動産投資で覚えておきたいポイント

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不動産投資におけるリスク対策と合わせて覚えておきたいのが、「出口戦略」と「シミュレーション」です。

実際に不動産経営を始める前に、想定されるさまざまなパターンをシミュレーションすることが大切です。運用期間中に、空室や大規模修繕が発生したら、どのくらい許容できるのかをシミュレーションしましょう。そして利益を最大化できる売却のタイミングを掴みましょう。

出口を明確に

不動産投資は、「家賃収入」と「不動産売却」で収益を得ます。

「出口」というのは、不動産を売却することを指し、不動産投資における「出口戦略」とは、数年先に起こりうるリスクを考慮して売却する計画を立てることを言います。

長期的な運用をすることが多い不動産投資ですが、順調に利益を増やしながら賃貸経営を行っていても、途中空室や金利上昇によってキャッシュフローが悪化すれば、資産がマイナスになることもあり得ます。

不動産投資の成功とは、「不動産売却後にどれだけ資産がプラスになっているか」で判断するものです。そのためには、売却のタイミングを逃さず、出口を明確にすることが重要です。

シミュレーションは重要

リスクを予測する際に役立つのが「シミュレーション」です。

不動産投資のシミュレーションでは、専用のシミュレーションツールに物件価格や想定収入などの物件情報・自己資金・借入金などの資金計画を入力することで、収支計算等を自動的に算出してくれるものです。

不動産経営を始める前には、必ず投資のシミュレーションをして、リスクを想定したあらゆるパターン考え、利益の出る物件なのかを見極めるようにしましょう。

まとめ

会社勤めのかたわら不動産投資を始めようとしている人は、同じ境遇で成功した人の事例よりも、失敗例から投資のリスクを学び、実践に生かしましょう。

また、考えられるさまざまなリスクをシミュレーションして、実際に問題が起きた時に大きな損害を出さない対応力を身につけ、不動産投資を成功させましょう。

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