不動産投資
2018/11/21

ワンルームマンション投資を成功させよう。失敗する理由も解説

副業の一つとして注目されているワンルームマンション投資。気にはなっているけど、やっぱりよくわからないという声も。ワンルームマンション投資の基礎知識やメリットデメリット、失敗する理由について紹介します。


ワンルームマンション投資の基礎知識

不動産投資と一口にいっても、マンションや一戸建て、アパートなどの他、区分・一棟、新築・中古など投資の対象は様さまざまです。今回はその中でも、「区分マンション」にあたる「ワンルームマンション投資」の基礎知識について説明します。

どんな投資?

「ワンルームマンション投資」とは、1人暮らしの用のワンルーム物件を購入所有して、投資することを意味します。所有した物件を第三者に貸し出して、入居者から毎月の家賃収入を得ます。また、所有した物件を売却する際に、購入時よりも高く売って売却益によって利益を得ます。

メリットについて

ワンルームマンション投資のメリットは、少ない資金から始められることです。立地や築年数によりますが、都内でも数百万年で購入できる物件もあります。一方、アパート1棟や戸建ての場合は区分のワンルームマンション投資に比べると多くの資金が必要になります。

都心のワンルームマンションは、物件の売却がしやすいこともメリットとして挙げられます。都心のワンルームマンションは需要が高く、買い手が見つかりやすい傾向があります。そのため、他の不動産に比べて比較的早く売ることが可能と言われています。アパートやマンション1棟となると、価格が高いため、売れるまでに期間を要することがあります。

デメリットについて

ワンルームマンションの主な利益は毎月の家賃収入ですが、物件は1部屋のみです。マンションやアパートであれば、「家賃×入居者分」の収入が毎月入ってきます。

ワンルームマンション投資の場合、入居者が入らなければそれがそのままリスクとなります。1部屋しかないため、空室になるとその期間の家賃収入はありません。マンションやアパート1棟であれば、少し空室ができても他の部屋の家賃があるため、収入が0になるリスクは低くなります。

ワンルームマンション投資のもうひとつのデメリットは、1棟モノと比較すると投資金額も少ないため、利回りが低くなりリターンが少ないことが挙げられます。

ワンルームマンション投資で成功するための秘訣

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ワンルームマンション投資はメリットもデメリットもあるので、しっかりと特徴を理解する必要があります。成功するための秘訣として、「新築より中古を選ぶこと」「都心部で物件を探すこと」が挙げられます。

新築よりも中古の方がよい理由

新築物件は、購入時の価格が高く、1度でも人が住むと中古になってしまうため、数年で価格は20%ほど下がります。

それに対して、同じような条件で築数年の中古物件なら新築の80%ほどの価格で購入できるため、効率性の高い投資が可能です。物件を手放す際にも、中古で購入すればすでに値下がりした状態で購入しているため、売却の際には価格が大幅に下がることが少ない傾向です。

都心部の物件を中心に探す

ワンルームマンション投資は、東京都心部で探しましょう。理由としては、東京の都心部では人口が減らないと予想されている、大学が多いため学生が多い、少子高齢化と未婚化が進んでいることなどで一人暮らしの需要が高まっている、といった点が挙げられます。

ワンルームマンション投資で失敗する理由

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他の不動産投資に比べて資金が少なく、始めやすそうなワンルームマンション投資ですが、当然失敗するリスクもあります。

ワンルームマンション投資で失敗する理由を大きく2つにまとめました。

リスクをしっかり把握していない

ワンルームマンション投資には複数のリスクがありますが、新築・中古に共通するリスクとして、「空室リスク」と「金利上昇リスク」が挙げられます。

空室リスクとは、入居者が入らない場合のリスクです。ワンルームマンション投資の収入は家賃収入ですので、空室だと収入がありません。

マンションを所有することで、修繕積立金および管理費、固定資産税が発生します。不動産投資ローンでマンションを購入した場合、毎月の返済もあります。つまり、空室が長ければ長いほど、支出だけが増えることになります。

金利の上昇もリスクとして存在します。物件を一括ではなくローンで購入する人が多いかと思いますが、金利が固定でない場合、上昇すればそれだけ返済額は高くなります。

 

ワンルームマンション物件の選択を間違えた

ワンルームマンション投資で、投資する不動産物件の選択を間違うと、失敗するケースもあります。

初めて不動産投資をする場合は、多くの人が業者に相談します。相談しても知識がないため、何が正しくて間違っているのかわかりません。

空室を出さない物件かどうか、修繕積立金など管理の行き届いている建物か、近い将来大規模修繕が発生しそうか、設備の状態は?など、ご自身の知識もフル稼働して物件の選択をしましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資は比較的始めやすいですが、空室リスクやリターンが少ないという側面もあります。

リスクを理解し、適切な物件を選ばないと失敗してしまうこともあります。新築よりも中古で、都心部の物件を探すなど、ワンルームマンション投資の特徴を知ったうえで投資を検討しましょう。

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