不動産投資
2018/11/13

不動産投資は会社員におすすめ。勉強法と物件選びのポイント

不動産投資はなぜ会社員におすすめと言われているのでしょうか。投資の成功の明暗を分けるのは「物件の選び方」です。利益を得る仕組みやメリット・デメリットを理解しましょう。どんな物件がNGなのか、具体的な例を挙げて解説します。


不動産投資が会社員におすすめの理由

不動産投資に魅力を感じる会社員は、一度始めれば運用の手間はそれほどかからない、将来のために老後の資金の足しになるという点にメリットを感じて、投資の初心者でも気軽にはじめる人がいます。

しかしなぜ会社員におすすめなのかというと、理由があります。不動産投資が会社員におすすめな理由は、2つのポイントがあります。

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労働せずに安定した定期収入が見込める

不動産投資を始めるということは、つまりマンション等を購入して入居者を集めるということです。不動産投資は、入居者がいる限りは、毎月決まった額の家賃収入が見込めます。家賃は景気の影響を受けにくく、価格変動が少ないのがポイントです。

現在の超低金利、そして将来の年金制度を案じて「老後の資金」を自力で確保しなければと考える人にとって、継続的な賃貸収入は、一種の「私的年金」と捉えることができます。

不動産会社によって異なりますが、所有する不動産投資物件の管理を管理会社に任せることができるので、実際オーナーがやるべき仕事は常にあるわけではありません。日々仕事に忙しい会社員でも運営は十分可能です。

忙しい会社員でも運用の手間がかかりにくい、という点からおすすめするというのがポイントの1つです。

銀行からの融資が通りやすい

不動産投資が会社員におすすめのもう1つの理由は「銀行からの融資が通りやすい」ことです。

審査の際、会社員や公務員は返済能力が高いと判断されます。勤め先の企業の信用力に加え、安定した収入があると見なされるためです。こうした優良貸出先に対して、銀行はより多くの融資をする傾向があります。

例えばサラリーマンでなくフリーランスで働いている人の比較では、フリーランスの人は安定した企業力があるとはみなされないため、銀行の融資額や条件も厳しくなる傾向があります。会社員におすすめするのは、融資が通りやすい傾向にあるためです。

不動産投資の基礎知識

不動産投資をはじめる初心者は、メリットだけでなく、収入の仕組みやリスクを知っておく必要があります。

不動産投資の仕組みについて知ろう

不動産投資は、家賃収入と、物件を購入時より高く売却したときの利益の2つでとらえます。不動産投資について調べたことがある方であれば、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という言葉もご存知という方も多いでしょう。

仕組みの1つ目の家賃収入についてですが、「インカムゲイン」はマンションなどの賃貸経営によって賃貸収入を得るもので、イメージは「大家さん」です。賃料から管理費等を引いたものが収益となります。

仕組みの2つ目が「キャピタルゲイン」で、物件を購入したときよりも値が上がったときに売却をして利益を得ることです。不動産価格相場は刻々と変化します。タイミングよく売却すれば、売却益が見込めるでしょう。

現在の不動産投資では、この2つの仕組みのうち、家賃収入、つまりインカムゲインを重視して考える傾向です。一棟もののマンションやアパートではなく、1区分のマンションだと比較的少額の資金ではじめられるため、関心を寄せる会社員が増えています。

税金対策や死亡保険の代わりになる

不動産投資が魅力だと感じるポイントとして、不動産投資ローンで不動産物件のマンションを購入する際、融資条件の一つとして「団体信用生命保険への加入」も挙げられます。

団体信用生命保険(団信)は、契約者が死亡または高度障害状態になった際、残ったローンの金額は0円となり、投資してした物件は残された家族の手元に残ります。つまり、別途生命保険に加入しなくても、契約者が死亡した場合は家族に不動産を遺産として残すことができるのです(詳しくは「不動産投資は生命保険になるその意味は?」をご覧ください)。

そして不動産投資は「相続税対策」にも有効と言えます。

相続財産は、「相続税評価額」に基づいて課税されますが、不動産は一般の市場価格よりも4割ほど評価額が低く設定されているため、結果として税金を抑えることが可能です。不動産を「賃貸」にしていれば、相続税評価額はさらに下がり減額させることができます。

魅力に感じるポイントを挙げてきましたが、不動産投資はメリットばかりではもちろんありません。リスクも理解しましょう。

リスク対策がポイント

不動産投資はリスク対策が重要です。知識不足やリスクの対策不足で赤字に転落するケースもあります。

不動産投資で気をつけたいリスクは以下のようなものがあります。

  • 空室
  • 滞納金
  • 災害
  • 建物の老朽化
  • 資産価値・売却価格下落
  • 金利上昇
  • 家賃下落

空室を出さず、安定した経営を行うには、最初の物件選びや家賃設定が鍵を握ります。立地条件に恵まれた物件は入居者の確保が容易な上、資産価値が下がりにくいです。

最初の資金計画を立てるときは、築年数に合わせた建物の大規模修繕やメンテナンスを含めることも必要です。

ほとんどの人はローンを組んで不動産投資をはじめます。リスクを見込んだ運営計画が成功のポイントです。

不動産投資初心者、物件選びのポイント

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不動産投資で利益が出るかどうかは「物件選び」で決まります。必ずおさえておくべき物件の条件としては、どんな特徴があるでしょうか。

人気エリアは首都圏の区分けマンション

マンションを購入するなら、人口減少が始まっても人口が増え続けていると言われている「東京」がおすすめです。

都心部は物件が高額になりやすく物件を所有するために不動産投資ローンの審査もあり大変です。しかし、高い家賃収入が見込め、入居者が途切れにくいという利点があるのです。

オリンピック以降も、他の開催地とも比較し、土地やマンションの価値は下がらないのではないかと予想されています(詳しくは「マンションでの家賃収入!オリンピック後はどうなる?」をご覧ください)。

投資物件の種類は、大きく分けると「戸建て(1棟)」か「区分マンション」です。

1棟もののマンションに比べて、マンションの一室、区分マンションは手が届きやすく管理がしやすいです。

まずはワンルームマンションのオーナーからはじめ、仕組みなどを理解した上で、事業を1棟もののマンションに拡げていくという人もいます。

新耐震の中古不動産を狙う

少ない資金ではじめるなら、新築よりも中古不動産を狙いましょう。理由は、物件の価格が安いからです。ただし、見るべきポイントがいくつかあります。

中古不動産には、「旧耐震物件」と「新耐震物件」の2種類があります。前者は、昭和56年6月1日以前に建築確認申請がなされ建築された物件で、後者はそれ以降に建築された物件です。

ただ、たとえ古い物件でも、新耐震の基準で補強や建て替えがなされていれば、それは「買いの物件」といえるでしょう。築年数が古く、かつ補強されていない旧耐震物件に投資することはリスクがあります。

避けた方がいい不動産物件とは

不動産初心者が買うべきではない不動産物件はどのようなものがあるでしょうか。考え方のポイントは、「入居者が常にいるかどうか」です。退去後に、すぐに次の借り手がみつかる環境にあるかどうかです。
  • 市街化調整区域
  • 古い擁壁がある物件
  • 近隣に暴力団関係の事務所がある物件
  • 事故や事件があった問題物件
  • 土地の境界線や私道などのトラブルがある物件

たとえば上記のような環境だと、借り手がみつかってもすぐに退去するなど、安定した家賃収入が見込めない可能性があります。
 

不動産投資スキルアップのための勉強法

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マンションのオーナーになるのは簡単だ、というイメージを持たれたかもしれません。しかし、不動産投資を始めるにあたり、投資について、不動産投資について、不動産の市場など、勉強することで、より不動産投資を有利な形ですすめることが可能となります。

不動産投資の目的は「利益を出すこと」です。成功の秘訣は、知識や情報の収集を欠かさないこととも言われています。

不動産投資関連の本から学ぶのがオススメ

書店にもたくさんの不動産投資関連書籍が並んでいます。専門用語が羅列した難しいものばかりでなく、わかりやすくかみ砕いたものも多く出版されています。

不安や疑問点など、まずは初心者向けの書籍で不動産投資全体のイメージをつかむことも有効かと思います。

効率よく知識が身につくセミナーに参加

書籍を読むのもおすすめですが、不動産投資関連のセミナーは多数実施されています。それらのセミナーで、不動産投資家の声を聞いたり、実際にほかの参加者とも話してみる場を持つのも、生の情報を得ることができ、感触をつかめるかと思います。

まとめ

不動産投資は、物件の選び方や運営計画をしっかり行えば、利益が出せる、成功する可能性があるといえるでしょう。

知識を仕入れる際は、独学でやりきろうとせず、広く知識を収集するのがポイントです。講師や投資家の話が聞ける機会があれば、積極的に参加してみましょう。

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