不動産投資
2018/11/09

不動産投資のメリットとは?デメリットも併せて解説

不動産投資には、多くのメリットがあります。そしてデメリットもあります。不動産投資を始める前には、メリット・デメリットを含め全体像を理解した上で始めることをおすすめします。


不動産投資のメリットとデメリット

不動産投資とは、投資目的で不動産を購入することです。

株式やFXではなく、あえて不動産投資を選ぶメリットとは何なのかを考えてみましょう。また、不動産投資のデメリットとして覚えておきたいのはどんなことなのでしょうか。

メリット

不動産投資のメリットをざっと見てみましょう。ここでは、主にマンション、区分マンションへの不動産投資、という目線でメリットを考えていきます。

  • 安定した収入:毎月、借主からの家賃収入がある。安定した収入を確保できる
  • 私的年金の形成:ローン返済後の将来、家賃収入が年金の代わりになる
  • 生命保険、死亡保険として活用できる:不動産投資ローンの返済期間中に投資家本人が死亡した場合、ローンの残りが0になる。
    残された家族は、不動産を所有し続けて家賃収入を得る、もしくは、マンションを売却して売却益を保険金として得ることができる
  • 相続対策になる:同額の現金を相続した場合に比べ、相続税の節税につながる場合がある
  • 節税効果:結果として、特に不動産投資開始当初は節税になる。減価償却費が重要
  • インフレへのリスクヘッジができる:インフレで現金の価値が下がった場合でも、現物資産のマンションの価値は物価価格とともにスライドするため目減りしない。物価変動に強い
  • 投資単価が比較的低い:区分のため、一棟に比較すると、投資に対するハードルが低い
  • 建物の耐用年数が高い:マンションの構造はRC、SRCなどが主である

デメリット

次に、不動産投資のデメリットを紹介します。

  • 空室リスク:一戸のみの保有の場合、空室時の収入がなくなる
  • 固定コストがかかる:管理費、修繕積立金のコストがかかる
  • 不動産価格の下落リスク:購入時よりも不動産価格が下落するリスクがある
  • 天災リスク:台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクがある。保険に未加入の場合、すべて自費で補修しなければならない
  • 金利リスク:不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなる

 

不動産投資でメリットを享受できる職業とは

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超低金利時代の昨今、不動産投資で安定した資産形成を計ろうとする人は増えています。しかし不動産投資には多額の費用がかかる、長期にわたる投資のため不安要素がある、などなかなか実際の投資に踏み切れない人も多いようです。

ここでは、不動産投資を始めやすい職業を見てみましょう。

公務員

倒産リスクがなく安定性抜群の公務員は、融資金回収不能リスクが低いと考えられています。安定収入に加えて退職金もあるので、一般企業に勤める人よりは、融資の際に優遇される傾向と言われています。

医師

高収入で国家資格を持つ医師も、率先して融資を受けられると言われています。開業医でないとしても一般的な会社員よりは高額な給料を得ているうえ、失業のおそれも少ない職業なので、金融機関の受けがよい場合が多いです。

また、相場の変動が緩やかな不動産投資は、忙しい医師にピッタリの投資法です。ワンルームマンションへの不動産投資で、入居者の管理業務を委託することで、株やFXのように相場チャートに張り付く必要がないので、本来の仕事に専念したまま、投資を行うことができます。

収入が安定しているサラリーマン

一般のサラリーマンはどうかといいますと、優良企業に勤めて、収入が安定している人なら銀行の融資は受けやすくなります。一般的に年収500万以上ならば融資が受けやすいと言われています。

ただしどんな優良企業でも、勤続年数が短い場合は融資を断られる可能性が高まります。融資を受けるには勤続年数が長い方が有利なので、転職等で勤続年数が短い場合、優良企業でも注意してください。

法人の方が個人よりもメリットがある?

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法人化を考えるタイミングは、「課税所得が800万円を超えた頃」と言われています。これに該当する人は、法人化することによってメリットが大きくなると考え、法人化についての検討を始めてみてはいかがでしょうか。

ただし気を付けたいのが、あくまでも「課税所得」ということです。どんなに多額の利益があったとしても、諸経費がかかって利益が少ない物件なら、法人化してもメリットはないかもしれません。

また、経費として計上できる減価償却費の割合が多かったり、青色申告特別控除を合わせたりすると、個人の方が納税額が低かったというパターンもあります。

法人化の前には自分の物件状況や不動産以外の収入等を正確に把握し、法人化するべきかどうかを判断してください。

不動産投資は新築がよい? 中古がよい?

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不動産投資をしようと決めたら、物件を探さなくてはなりません。家を購入する場合、「新築」に住みたいと考える人は多いのではないでしょうか?投資においても新築の方が利益を上げられそうというイメージがあるかもしれませんが、実際はどうなのでしょうか。新築の方が利益を上げられそう、というイメージがありますが、実際はどうなのでしょうか。

新築物件のメリット

新築物件のメリットをざっと並べてみましょう。

  • 修繕費が少ない:設備が新しいので当面の間は余計な修繕費がかからない
  • 新築直後は賃料を高めに設定できる:新築を好む借り手つく。新築直後は賃料を割高に設定できる

新築物件のデメリット

  • 物件価格が高い:建物価格に、新築物件の広告宣伝費なども含まれているので価格が高い
  • 売却時に物件価格が下がる:立地などにもよるが、新築物件は住み始めた瞬間かが価格が下がることが多く、売却時に高く売れない可能性がある

中古物件のメリット

次に、中古物件のメリットとデメリットをみていきましょう。ここでは、東京・大阪など都市部のワンルームマンションという観点でのメリットをみていきたいと思います。

  • 物件価格が安い:物件価格が新築の約7割と割安である
  • 利回りが高くなる:物件価格が新築に比べて安くなるので、利回りが高くなりやすい
  • 物件数が多い:ワンルームマンション規制が東京都にはあり、中古物件の方が物件数が多く、希望の立地等の物件に投資が可能

中古物件のデメリット

  • 設備の修繕が必要:タイミングによっては投資開始直後に給湯器故障が発生するなど、設備費がかかる場合がある
     

まとめ

不動産投資は初期費用がかかりますが、きちんと運用できれば、長期的な収入を見込むことができます。

ただし、税金や保険料、修繕費など定期的にかかる費用もあるので、投資開始直後から利益を期待すると期待通りにはいかない場合もあります。

物件を購入する際は月々にかかる費用と収入のバランスを考慮し、返済できると思える金額の融資を受けましょう。長期的なキャッシュフローを考え、無理のないプランを立ててください。

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