マンション経営を成功させる秘訣とは〜メリット・デメリットから解説
不動産投資の1つであるマンション経営は会社以外に収入がほしい、副業をはじめたいという人に注目されています。不動産投資は不労所得というイメージがありますが、本当に何もせず収益があがるのでしょうか？マンション経営は儲かるのかを考えてみます。
マンション経営の定義
マンション経営とは、マンションを購入して、賃貸に出し、家賃収入を得ることです。マンションにもまるまる一棟を購入するタイプと、一部屋だけを購入するタイプが存在します。前者はとても高額のため、初心者はまず選択肢にあがりません。初心者の場合は、基本的に後者の区分マンションが対象となります。
近年は副収入を得るために、マンション経営を考えるサラリーマンもいます。マンション経営にはどんなメリットがあるのかをみていきましょう。
マンション経営のメリット
長期にわたり家賃収入が見込める
マンション経営は、毎月の家賃収入を収益とします。例えば、1区分のワンルームマンションを所有し賃貸物件として貸し出すと、家賃の金額に応じて毎月5～15万円くらいの継続した賃料が入ることが予想されます。継続的に得られる利益を「インカムゲイン」と呼びます。
この金額は決して小さな額ではないでしょう。「年金制度」が揺らぐ現在において、将来にわたって継続的な収入があるということは、老後の心強い味方になることは間違いありません。
マンション経営は、効率的にお金の運用をしたいという人に支持されています。
家賃から経費を引いた金額が所得となる
「賃料のうち、どのくらいが所得になるのか」はマンション経営における最も大事なポイントです。
- 所得 ＝ 賃料収入 － 運用にかかる経費
経費とは、管理費や修繕積立金、リフォーム費、損害保険料、設備の修理・交換費、減価償却費などが含まれます。
また、オーナーになると、所得税、固定資産税、都市計画税を毎年納める必要があります。
家賃収入から、これらの経費を差し引いたものが利益となります。 入ってきた賃料全てが収益になるわけではないため、しっかりとした計画とシミュレーションに基づいた運用が必要です。
マンション経営のデメリット
マンションを購入したら、自動的にお金が入ってくるわけではありません。デメリットやリスクを知らないままはじめると、マイナスになってしまうことも考えられます。
空室や思わぬ修繕で収益が下がる
賃貸業は入居者ありきなので、入居者がいなければ当然、収入は得られません。
「単身者向けの駅近のマンションは、比較的入居率が高い傾向がある」というように、地域別の市場分析をしっかり行い、空室率をできるだけなくすることが大切です。
また、マンション経営では、外壁の老朽化など共有部分の修繕、区分所有のエアコンや給湯器などの設備はオーナーの負担になります（実際には個別の契約ごとに異なる場合があります）。
築年数から考慮した「大規模修繕計画」や、大規模修繕を防ぐための「予防的な修繕費」などは、事前に収支計画に組み込みましょう。空室率や経費比率を見込んだ計画を立てなければ、思わぬ出費で収益が下がるばかりか、赤字になることもるでしょう。
不十分な資金計画で失敗する
マンション経営が失敗する根本的な原因は、資金計画が不十分なことです。
一般的に不動産投資は、少額の自己資金で大きな収益が生み出せる「レバレッジ効果」が見込める運用といわれています。
つまり、自己資金が少なくても、銀行から借り入れをして空室の出にくい良質な物件に投資することで、安定した利回りの収益が得られる可能性があるのです。
しかし、巨額のローンを組めばリスクが上がるのは当然です。月々の返済金額が高くつくのはもちろん、設備の故障などの思わぬ出費で収支はマイナスに転じるでしょう。
ポイントは、頭金や自己資金はしっかりと蓄え、無理なローンを組まないこと、空室の出ない物件を探すこと、です。
売却が上手くいかない
「マンション経営が上手くいかなかった場合、すぐに売却すればいい」と安易に考えるのは禁物です。
不動産は、株のようにすぐに現金化できない特徴があります。価額の査定からはじまり、不動産業者との契約、購入希望者との価格交渉・契約など、売却が完了するまでのプロセスは、非常に煩雑です。希望価格で売却できないこともあるでしょう。
売却が数週間で終わるケースは稀で、一般的には3カ月～半年はかかるといわれています。
マンション経営の一般的な利回り相場
マンションを経営するなら、当然いくら儲かるのかを事前にシミュレーションしておく必要があります。マンション経営をしている人が、どれくらいの利回りを想定して行っているのかを調査したデータがあるので、それを見ていきましょう。
マンション経営に対して期待する利回りですが、（一財）日本不動産研究所の「第49回不動産投資家調査（2023年10月現在）」によると、東京 城南地区では3.8％となっています。
マンション経営のデメリットを回避するポイント3選
リスクを減らし、安定した収益を得るポイントを解説します。
高すぎる家賃に設定しない
空室率を減らすには、家賃設定が大切です。低すぎる家賃は収益が上がらず、高すぎる家賃は空室が出やすいです。
適正な家賃設定には、独自の市場調査や分析が必要です。不動産会社に相談するなどして、まずは、近隣の賃貸マンション・アパートと比較するところからはじめましょう。
敷金や礼金をいくらにするかも比較・検討すべき重要なポイントです。
物件購入は自分の目で見てから
物件は、自分の目で確認できれば、建物の老朽具合や管理状況なども把握できるでしょう。オーナーチェンジで借り手が入居中の場合は、設備の状況は確認できないことが多いです。
「安かったから」という理由で急いで購入すると、後で建物に問題があるのが判明したり、大規模な修繕を余儀なくされたケースもあります。
また、物件の向き、日当たり、湿気具合、利便性は入居率に関わるので、確認できる項目は確認することが望ましいです。借り手と同じ立場にたち、昼と夜で二度足を運ぶなどができればよりよいでしょう。
より快適な設備にリノベーション
建物は年々老朽化します。エアコンや給湯器なども10年～15年で取り替え時期がきます。設備の取り替えにとどまらず、築年数が25～30年経過した頃に、配管から取り替えるリノベーション工事を実施できれば、賃料をアップさせることも可能となります。
収支計画には、こうしたリノベーションやリフォームの予定も入れるようにしたいものです。
儲けをより拡大するには？
これまではいかに収益を下げないか、継続させるかと説明してきましたが、経営に余裕が出てきたら、儲けを大きくすることを考えてみましょう。
再投資を検討する
複数物件を最初から所有する、または一つの物件のローンを完済したら、完済した物件の利益で次の物件を所有し、物件の数を増やしていくという考えです。
繰り上げ返済をする
借り入れをした場合、「繰り上げ返済」は予定よりも早く繰り上げて返済することを指します。 不動産投資ローンの種類によっては繰り上げ返済の手数料がかからないタイプもあります。繰り上げ返済をして早期に完済し、得られる家賃収入を次の物件に投資する、という考え方もあります。
まとめ
不動産投資は、少額の自己資金ではじめることはできますが、自らが経営者であるという意識を強く持つ必要があります。安定した利益を得続けるためには、しっかりとした計画と、入居者の立場に立った考え方が必要でしょう。
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