住まい・暮らし
2016/10/17

マンションの寿命は100年以上?「中古×リノベ」で気になる築年数

中古マンションを購入してリノベーションをしようとしている人の多くは、マンションの寿命がどれほどあるのかが気になる点かと思います。物件価格は抑えられるけど、リノベーションをするほどの価値がある物件かどうか見極めたいですよね。そこで今回は、一般的な住まいの寿命や中古マンション選びで寿命を重視して選ぶ方法などをまとめました。


一般的な住まいの寿命はどのくらいあるの?

建物の寿命は、税法上の住宅の法定耐用年数で、木造22年、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造47年、軽量鉄骨19年または27年、重量鉄骨34年となっています。しかし、この数字は減価償却費の算出に使われるものであり、実際の耐用年数とは異なります。建物の寿命は建物の材料や維持管理状況によって変わります。

国土交通省は2013年に、『期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について(PDF)』という調査報告の中で、『RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例』として報告のある住まいの寿命推定を以下のようにまとめています。

  • 実態調査の結果、鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上ある(出展:篠崎徹・毛見虎雄・平賀友晃・中川宗 夫・三浦勇雄(1974)「約50年を経過した 鉄筋コンクリート造の調査」日本建築学 会学術講演梗概集)

  • 鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命推定は117年(出展:飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)

  • 鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年(出展:大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」)

  • 固定資産台帳の滅失データから平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年」(出展:小松幸夫(2013)「建物の平均寿命実態調査」)
したがって、鉄筋コンクリート造のマンションは100年以上耐久する潜在力があるが、実際の滅失データでは68年にとどまっていると捉えることができます。ただし、戦後から70年あまりしか経っていないことを考えると、滅失データの結果はマンションの寿命を正しく表しているとは言えません。

長い寿命が評価されている建築物の例として、軍艦島として有名な長崎県の端島にある建物が挙げられます。軍艦島にある木造や鉄骨レンガ造、プレハブはほとんど全壊しているものの、RC造の建物は90年以上経ち人が住まなくなった今も現存していることで知られています。

マンションはリノベーションで寿命が延びる?

マンションの潜在的な耐久力が100年以上あったとしても、人間同様健康次第では寿命が大きく損なわれていまします。マンションの建物全体の寿命は、長期修繕計画に基づいて修繕が適切に行われてきたかが重要です。1960年代から1970年代にかけて建てられたマンションでは、長期修繕計画を立案して、修繕積立金を集めておくということが行われていませんでした。そのため、築30年程度で建て替えが行われてきたのです。

修繕管理がしっかり行われていることも大事ですが、生活するからにはお部屋の設備も重要です。設備にも寿命がありますし、古い間取りのままでは生活スタイルに合わなくなることも考えられます。そこで、リノベーションという方法が選択肢になります。「○○号室」と仕切られた専有部分は、リノベーションで間取りから変えることができ、新築同様の空間にすることができるのです。

リノベーションも視野に、建物の維持管理状況に注目して寿命の長いマンションを選びましょう。

耐震性を踏まえた中古マンション選びを

中古マンションを購入する際には、耐震性も考慮するべきポイントです。日本の建物の耐震基準は、1981年を境に大きく変わり、1981年以前に確認申請が下りた建物を旧耐震、1981年以降のものを新耐震と呼んでいます。

旧耐震のマンションの場合、耐震診断を受けて耐震補強工事を行っていれば耐震性に大きな問題はありません。しかし、耐震工事を行うためには、総会での工事費用の承認が必要となりハードルが高いです。そのため、あらかじめ新耐震基準を満たした中古マンションを選んでおくと安心できます。

中古マンションを購入する際には、長期修繕計画に基づいた修繕が行われているか確認し、修繕積立金の積み立てや管理費の徴収状況もチェックしましょう。適切な維持管理がされているマンションは寿命が長く、資産価値を保ちやすくなりますよ!

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